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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
法释〔2003〕7号
为正确 、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》 、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》 、《中华人民共和国担保法》等相关法律 ，结合民事审判实践 ，制定本解释 。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人 ，买受人支付价款的合同 。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明 ，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效 ，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的 ，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所野蔽作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ，应当视为要约 。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 ，亦应当视为合同内容，当事人违反的 ，应当承担违约责任 。
第四条出卖人通过认购 、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的 ，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由 ，导致商品房买卖合同未能订立的 ，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购 、订购 、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的 ，该协议应当认定为商品房买卖合同 。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由 ，请求确认合同无效的，不予支持 。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的 ，从其约定 ，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置 、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置 ，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人 ，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持 。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的 ，按照本解释第八条的规定处理 。
第八条具有下列情形之一的 ，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同 、返还已付购房款及利息、赔偿损失 ，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后 ，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时 ，具有下列情形之一 ，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息 、赔偿损失 ，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通 ，另行订立颂野州商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的 ，应予支持 。
第十一条对房屋的转移脊游占有 ，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外 。
房屋毁损 、灭失的风险 ，在交付使用前由出卖人承担 ，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的 ，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 ，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后 ，房屋主体结构质量经核验确属不合格 ，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持 。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用 ，买受人请求解除合同和赔偿损失的 ，应予支持 。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的 ，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符 ，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的 ，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%) ，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的 ，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3% ，买受人请求解除合同 、返还已付购房款及利息的，应予支持 。买受人同意继续履行合同 ，房屋实际面积大于合同约定面积的 ，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担 ，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的 ，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款 ，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行 ，当事人一方请求解除合同的，应予支持 ，但当事人另有约定的除外 。
法律没有规定或者当事人没有约定 ，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月 。对方当事人没有催告的 ，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的 ，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的 ，应当以违约造成的损失确定违约金数额 。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法 ，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额 ，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 。
逾期交付使用房屋的 ，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外 ，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的 ，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的 ，可以按照已付购房款总额 ，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因 ，导致买受人无法办理房屋所有权登记 ，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持 。
第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同 ，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的 ，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买 ，但当事人另有约定的除外。
第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋 ，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外 。
第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷 ，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人 、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的 ，按照约定的内容确定各方的诉讼地位 。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款 ，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 ，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同 ，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人 。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除 ，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的 ，应予支持 。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销 、解除合同的 ，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的 ，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的 ，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理 。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销 、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人 。
第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款 ，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续 ，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的 ，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时 ，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款 ，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续 ，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人 ，但出卖人提供保证的除外 。
第二十八条本解释自2003年6月1日起施行 。
温馨提示
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商品房买卖：出现面积纠纷怎么处理
法律分析：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的 ，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％） ，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的 ，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％ ，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同 ，房屋实际面积大于合同约定面积的 ，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担 ，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的 ，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 。
最大允许误差为3% ，且项目总建筑面积允许误差累计不得超过500平方米 。
法律依据：《建筑工程施工质量验收统一标准》
（一）总建筑面积1000平方米以下（含1000平方米）的最大允许误差为5%；
（二）总建筑面积1000―5000平方米（含5000平方米）的最大允许误差为3%；
（三）总建筑面积5000―10000平方米（含10000平方米）的最大允许误差为2%；
（四）总建筑面积10000平方米以上的最大允许误差为1%；
（五）总建筑面积允许误差按累计计算 ，且允许误差面积不得超过500平方米。
在买房子时，你是不是有出现过被一大堆专业房产词汇绕晕的情况，诸如建筑面积 、套内面积 、赠送面积、公摊面积 ，傻傻分不清楚 ，被开发商成功忽悠 。看看以下的关于商品房买卖中面积纠纷的案例吧，或许对你有所帮助 。
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案例描述
1、2012年6月21日,王某购买一套商品房,并与某 房地产开发 公司签订了《 商品房买卖合同 》一份 。双方在合同中约定该商品房阳台是非封闭式,建筑面积共90.34平方米,其中套内建筑面积78.83平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.51平方米,按 建筑面积计算 商品房价款。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准 。
2 、《商品房买卖合同》签订后,开发公司根据相关规定委托了测绘公司对房屋的面积进行测绘 。测绘公司2013年10月18日对房屋进行实测后将测绘成果交付了开发公司,并报当地房地产管理局审核。房地产管理局审核后,加盖了? 房地产测绘 成果备案专用章? 。
3 、2013年10月20日,王某按约支付了房款,开发公司也按约交付了房屋 。王某拿到房屋后,认为测绘公司在对房屋进行测绘时,将非封闭式阳台按封闭式阳台测绘方式全部计算 阳台面积 ,导致房屋测绘面积超过实际面积, 房屋公摊面积 增大,从而使开发公司多收取房款。
4、王某在要求开发公司赔偿无果后,遂拒绝办理 房屋产权登记 手续,并诉至法院要求开发公司承担返还多收面积的房款及其他赔偿责任,测绘公司承担连带赔偿责任。
法院审判
1 、法院审理后认为,王某与开发公司签订的《商品房买卖合同》约定合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准 。因涉案房屋尚未办理产权登记,现无法确定产权登记面积及其与合同约定面积是否有差异,故王某现要求开发公司返还多收面积房款及承担赔偿责任的请求无事实和法律依据 。
2 、另外,签订《商品房买卖合同》的合同主体是王某和开发公司,测绘公司并非《商品房买卖合同》的一方当事人,其是受开发公司的委托对 房屋面积 进行测绘。根据合同的相对性原则,王某无权越过《商品房买卖合同》直接要求测绘公司承担民事责任 。
我释法
1、本案中,王某主张其购买的商品房实际面积与合同约定面积存有误差,但未能得到法院支持,原因在于：一方面,从法律角度而言,王某不能提供具有足够证明力的关于房屋实际面积具体大小的证据,另一方面,从合同约定内容来看,王某的权利之基础事实在于合同约定面积与房屋产权登记面积存在差异 。但由于王某尚未办理房屋产权登记,所谓房屋产权登记面积并不存在,合同约定面积与产权登记面积之误差无从谈起。因此,王某关于面积差异款方面的诉讼请求明显缺乏这一重要的要件性事实,不能成立 。
2 、至于测绘公司,并非商品房买卖合同主体,本案作为合同违约之诉,没有需要突破合同相对性原则的特殊情形,王某直接要求测绘公司承担相关责任,显然没有法律依据,当然这并不排除在侵权之诉中测绘公司就其存在的过错行为承担相应的赔偿责任之可能性 。
买房提醒
1 、在商品房买卖是 预售 商品房买卖中，合同约定面积与产权登记面积出现误差本身是正常现象 ，主要是不同阶段中面积计量的依据和方法等因素造成的 ，面积误差引起的房屋补退问题通常也由合同双方协商得以解决。
2、《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条专门就处理此类争议的法律适用作了较为明确统一的规定 。
3 、由于一般商品房买卖合同中都约定了 购房 者在合同约定面积少于房屋产权登记面积时方有权主张退还房款，购房者主张上述权利时就需要办理房屋产权登记从而获得房屋产权登记面积这一事实 。
4 、如果购房者认为房屋产权登记面积存在错误的 ，可以通过申请更正登记等途径来解决。
关于“商品房买卖合同司法解释 ”这个话题的介绍 ，今天小编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！
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