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1月29日，上海银保监局消息 ，为督促辖内商业银行进一步贯彻落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号）要求，2021年1月29日
，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（沪银保监通〔2021〕6号，以下简称《通知》） 。

《通知》对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行 、住房信贷管理等工作提出要求 ，主要内容包括房地产贷款集中度管理
、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理 、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理
、房产中介机构业务合作管理、风险排查等方面
。

下一步
，上海银保监局将对辖内商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，对发现的违法违规问题将依法采取监管措施 ，促进上海地区商业银行住房金融业务稳健运行和上海市房地产市场平稳健康发展。

据观点地产新媒体了解
，《通知》要求各商业银行要严格贯彻落实国家关于房地产市场调控“因城施策
”“一城一策”的工作要求，坚持“房子是用来住的 、不是用来炒的 ”定位 ，严格执行房地产贷款业务各项规制要求
，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比
、偿债收入比、限贷等要求 。

严格实施房地产贷款集中度管理。中资地方法人银行应按照《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）等相关要求 ，加强对房地产贷款占比 、个人住房贷款占比的管理
。房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行
，应针对性地强化过渡期业务调整。

严格审核首付款资金来源和偿债能力 。按照“了解你的客户原则”，完善调查
、审查手段
。强化首付款资金真实性审查要求 ，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。审慎评估借款人还款意愿 、还款能力
，严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比
、月所有债务支出与收入比，多渠道核实借款人真实收入水平 ，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力 。

严格加强借款人资格审查和信用管理
。要按照本市住房限购政策的要求
，采取有效措施加强对借款人，尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查 ，防止借款人规避限购 、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息
，结合借款人信用状况，严格审批个人住房贷款 。要完善约束机制 ，加强个人住房贷款合同管理
，在合同中增加相应的约束性条款，对各类不诚信行为予以约束 ，并充分提示借款人
。对于违规获取首付款资金
、存在造假行为等申请个人住房贷款的
，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单 ，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。

严格个人住房贷款发放管理 。切实执行《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银监发〔2007〕359号）的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求
，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款
。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

切实加强信贷资金用途管理 。高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途 、用途存疑的贷款
。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现
、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理 。完善信贷资金用途监测与拦截机制 ，扩大模型监测范围
，提升监测效果
。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。

严格房产中介机构业务合作管理 。严格开展房产中介合作资质审核 ，实施业务合作准入和名单制管理
，建立贷后质量监测及中介退出机制
。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司
”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作 ，并将其列入黑名单
，报送上海市银行同业公会。

住建部副部长：发现问题及时出手 坚决遏制投机炒房

符合条件购房者首套房最高可获10万元购房补贴；普通标准住宅土地增值税预征率按1.5%执行；二手房公积金贷款房龄提高至30年；开发企业可按栋申请商品房预售许可证……近日，哈尔滨出台多条措施稳定房地产市场 。

某研究院智库中心研究总监严跃进在接受证券时报·e公司记者采访时表示 ，哈尔滨此次出台的政策有很强的信号意义
，预计后续跟进城市会增加
。

他进一步指出，当前全国很多城市的楼市矛盾 ，已经从过热开始转为过冷。而且过冷中也出现了新的风险，即房地产企业的金融风险问题 。“哈市积极出台政策进行保障
，包括全范围为房企减负 、多渠道落实去库存等，符合预期 ，同时也意味着近期政策风向的变化
。不过
，应该注意政策微调中的口径和市场反应，依然要坚持在房住不炒的框架下进行。”

全范围为房企减负

10月9日 ，哈尔滨新闻网显示
，哈尔滨近期发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》 。

首先，哈尔滨本次政策显示出全范围为房企减负。严跃进认为 ，此次政策为房企减负提出了很多务实的内容
，包括降低预售许可的标准
、加快预售资金的返还、降低土地增值税预征率 、支持房企促销活动等
。类似规定，很大程度上减轻了房企的资金压力 ，同时有助于房企更好进行销售和项目开发
，是非常务实的救企政策。“此类政策也反映了当前房企面临的各类压力，包括流动性的压力
、税费和各类开支的压力、项目销售的压力等 。哈市政策体现了非常好的关怀导向
。 ”

其次 ，此次政策从住房消费端出发，多渠道落实了去库存的政策
，包括对大学生和新市民实施购房补贴 、放宽二手房公积金贷款房龄年限
、公寓产品落实民用价格标准等。“此类规定，将降低购房者入市的成本 ，减少了顾虑
，同时在财政、金融 、税费等方面提出了更多保障，有助于鼓励购房者积极入市 。此类政策下 ，势必会激活四季度的购房需求
，有助于防范市场交易规模下滑的风险
。
”

值得注意的是，易居研究院智库中心提供的数据显示出 ，近一年来
，哈尔滨新建商品住宅持续性出现供大于求的态势也是本次出台相关政策的一大背景。

总体而言，严跃进认为 ，本次哈市政策值得肯定
，是基于市场的矛盾点采取的精准举措 。当前全国很多城市的楼市矛盾，已经从过热开始转为过冷
。而且过冷中也出现了新的风险 ，即房地产企业的金融风险问题。积极出台政策进行保障，符合预期 。一方面有助于促进市场交易的活跃
，另一方面也有助于促进房企经营的稳健
。预计后续全国其他城市也会跟进，尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市 ，包括非核心的二线城市
、部分中西部三四线城市等。

“双向”调节模式开启

值得注意的是
，今年以来，全国房地产调控政策呈现收紧态势 ，多个地方政府因城施策
，高频出台楼市调控措施成为业内共识 。

中指研究院近日发布的2021年三季度中国房地产市场总结与趋势展望报告（以下简称“报告 ”）显示，7月22日 ，中央重申“房住不炒
”定位
，为下半年房地产政策调控明确定调，全面落实稳地价、稳房价 、稳预期的房地产长效机制。紧抓房地产金融关键环节 ，进一步完善房地产企业“三线四档”融资管理和落实金融机构房地产贷款集中度管理
。

与此同时
，多地城市房地产政策调整升级。报告显示，截至9月底已有超30个城市累计发布超70条调控政策 ，因城施策调控工具箱不断完善细化，涉及到限售、限价
、限购、限贷 、公证摇号购房
、调整增值税免征年限、土地出让管理及二手房成交参考价机制等多个方面
，调控范围从一二线热点城市扩大至三四线热点城市，出台二手房成交指导价格的城市规模也在不断扩围 。

另一方面 ，今年三季度以来
，随着市场调整压力的进一步加大，部分城市出台相关扶持政策
。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为 ，政策“双向 ”调节模式开启。各地政策“双向
”调节模式开启
，“限涨”与“限跌 ”同现，已有岳阳 、沈阳
、长春、唐山等十余城出台“限跌令
” ，另有部分城市发放人才购房补贴 、上调公积金贷款额度
、下调二手房交易个税征收率等
，以稳定市场预期 。

展望未来，报告认为 ，在“房住不炒”总基调下
，楼市调控“稳 ”字当头，四季度调控政策环境或有改善 ，各地继续大力度加码的可能性明显降低，政策微调预调的空间已打开
，部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率 、限签等政策均有微调的可能
。

哈尔滨近期发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》

全文如下：

为认真贯彻落实国家
、省稳地价、稳房价 、稳预期的总体目标，促进我市房地产市场健康平稳发展 ，制定本意见。

一、按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限
，加快推进项目建设 。对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业，2022年6月1日前 ，取得土地使用权的房地产开发项目
，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象
、多层达到二层工程主体施工形象的 ，企业可按栋申请商品房预售许可证
。

二、2022年12月31日前
，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的 ，应尽快予以返还。同时
，根据企业信用和项目建设进展实际，监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的 ，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%
，以减轻企业流动资金压力 。

三 、为吸引留住具有大中专以上学历的人才在哈购房，施行购房补贴政策 ，对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议
、缴纳6个月社保的
，以及已自主创业的，年龄在35岁以下的各类人才 ，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴
。购房补贴以货币形式一次性发放
，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元 、全日制本科生3万元
、大中专生（含技工院校）2万元。购房人才的购房情况经人社、教育 、住建部门共同认定，购房人出具经网签确认的商品房买卖合同后 ，市财政将资金拨付资金申请部门负责发放 。本项补贴以家庭为单位
，夫妻双方不能同时享受。享受本项补贴政策的，不再享受哈尔滨市人民政府及其所属部门出台的其他住房补贴政策
。

四
、对原籍不在当地 ，因工作或上学等各种原因来哈的新市民
，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴，购房补贴以货币形式一次性发放 ，发放标准为1万元，购房人出具经网签确认的商品房买卖合同后
，市财政将资金拨付资金申请部门负责发放。享受本项补贴政策的，不再享受哈尔滨市人民政府及其所属部门出台的其他住房补贴政策 。

五、自2021年10月1日起 ，新出让的土地项目（以发布土地出让公告时间为准）
，缴纳土地出让起始价的20%作为竞买保证金，土地出让合同签订后 ，一个月内缴纳土地成交价款的50%
，六个月内缴齐剩余土地成交价款，并按照规定缴纳相应利息
。

六 、自2021年10月1日起 ，全市普通标准住宅
、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5% 、2%、2.5%执行。

七
、实际用于居住用途的公寓房屋
，水、电收费持续执行民用价格标准 。

八 、在确保房屋抵押物价值的前提下，结合我市实际 ，放宽二手房公积金贷款房龄年限
，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年
。

九
、允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款 ，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

十、县（处）级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁 。

十一 、放宽灵活就业人员建户缴存公积金政策，社保开户即可申请缴存住房公积金
。

十二
、放宽住房公积金组合贷款业务
，职工使用公积金贷款仍不能满足需要的，可申请组合贷款。

十三、健全网上舆情监测机制 ，统一房地产市场数据信息和发布口径
，在政府网站和主流媒体进行发布，各相关职能部门依法依规查处各类不实信息 ，依法依规处置房地产信息网络传播乱象
，规范信息传播秩序，及时回应社会关切 。

十四 、各区
、县(市)政府要切实履行房地产市场属地主体责任 ，积极引导支持房地产开发企业开展促销活动
。自然资源规划、财政 、税务
、金融、住建 、公积金、不动产等有关部门要大力协同
，适时研判房地产市场走势，做好市场监测分析工作。各房地产开发企业要强化企业主体责任 ，找准产品定位
，提升产品品质，共同促进全市房地产市场稳定发展 。

十五
、市九区按上述意见执行 ，各县（市）可结合本区域实际情况参照执行。

十六、本意见自2021年10月1日起施行，有效期至2022年12月31日
，期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整，具体解释工作由市住建局负责
。

今年开年 ，楼市调控政策频发
，这一次调控的主体主要是一线城市。据新华社报道，住房和城乡建设部副部长倪虹近日带队赴上海 、深圳等地调研督导房地产市场情况 。

倪虹表示 ，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的
、不是用来炒的定位
，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性 ，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位
，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任
。倪虹强调 ，要坚持问题导向
，发现问题及时出手，采取针对性措施 ，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价 、稳房价
、稳预期为目标
，增强工作积极性、主动性 、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。

上海
、深圳相关负责人表示 ，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署
，切实履行好房地产市场调控主体责任 。

近日，上海 、深圳陆续出台楼市新政 ，剑指过热的楼市
。1月21日
，上海市住建委
、房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，出台十条措施 ，包括打击“假离婚
”获取购房资格、延长增值税征免年限 、严防资金违规流入房地产市场、严格规范房地产市场经营秩序等
，发出楼市调控继续从紧从严的信号。1月25日，上海法拍房也被纳入限购范围 。

深圳则在一周内三度发布调控信息 ，特别是在1月23日
，深圳市住建局发布关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知，自发布之日起实施
。证券时报记者实地调查发现 ，正准备入市的前海两大“网红新盘”对购房者认购资质的审核非常严苛。

北京和广州对楼市调控也发出从紧从严的信号 。1月25日晚间，北京市住房和城乡建设委员会主任王飞公开表示
，将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房
、投机炒作
。广州市住房与城乡建设局本月初表示，近期广州市住建部门按照工作计划 ，正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动
，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告 、虚假销售等违法违规行为。业内人士指出，这表明各地特别是一线城市的房地产调控维持高压态势 。

“房贷停贷 ”为何又刷屏？

农历年底房贷年年紧 ，但近来上海
、广州等地有银行“房贷停贷
”等传闻刷屏
，引发市场广泛关注。银行会不会大面积停贷，成为当前刚需购房者的心头大事
。

1月26日 ，工商银行上海分行行长付捷确认
，工行上海分行叫停了面向房主提供的房产交易税费分期贷款产品，但是个人房贷仍在正常发放 ，并没有叫停。

其实
，从往年来看，每次临近年关 ，金融机构都会阶段性地暂停或收紧贷款尤其是房贷业务，多是“惯常现象”
，也符合相应预期 。一方面，临近年底 ，在MPA（宏观审慎评估体系）、流动性覆盖率等指标考核压力下
，银行不得不提高备付水平；另一方面，年底到来年初 ，银行揽储吸存竞争激烈 、同业拆借利率攀升
，会抬高资金成本，加上要回笼资金 ，都会使得个人按揭贷款年底额度批放趋严
。

而一些市场传闻则将“停贷 ”和“没额度
”两个概念混淆
，银行在按揭贷款端额度收紧或者没有额度，和按揭贷款业务直接暂停并不同 ，也就是说并非“有钱也不放款”。正如行业观察人士所说
，没有额度只是暂时性或者阶段性的，临近年关 ，金融机构阶段性地暂停或者收紧贷款尤其是房贷业务，也符合惯例预期 。

事实上
，证券时报记者连日来在上海地区大行
、股份行、城商行分支机构的一线走访中发现，尽管部分银行的房贷额度有所收紧 ，加上近期楼市交投活跃 、排队人数多
，放款时间延长——要等1个多月甚至4个月左右，但仍在正常地接收客户的房贷申请 ，并未收到要求停止发放房贷的相关通知
。

近期银行房贷政策变化引发各方的关注
，还有另外一个原因。2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》 ，将银行分为不同档
，对应设立区别性的“两条红线 ”指标 。第一道红线是房地产贷款余额占比；第二道红线是个人住房贷款余额在1家银行全部贷款占比，比如县域农商行
、小型银行、中型银行 、大型银行对应的占比上限指标分别为12.5%
、17.5%、20%和32.5% ，该“新规
”对部分“超标”银行设置了不同过渡期给予整改
。

这也被市场解读为“无论个人按揭贷款还是房企贷款被全面受限
，银行信贷结构将面临调整，涉房贷款增量规模受制 ”。

不过 ，记者近日走访中发现，即使有部分“超标
”大行在过渡期间有序控制房贷投放节奏
，但也并未停贷，客户申请并不受影响 。毕竟 ，个人按揭贷款长期以来作为银行贷款中模式成熟 、坏账率低的“优质业务”
，短期内难言被替代
。

真正要警惕的是楼市的燥热行情。去年下半年以来，多个一线城市热门区域、热门楼盘比如学区房等房价短期快速拉升 ，引人侧目 。

1月21日
，上海市住建委联合八部门颁布“沪十条 ”，指导本地房地产市场平稳健康发展 ，打响今年一线城市楼市调控升级的第一枪。

在这一过程中
，可以理解的是，民众尤其是购房刚需族容易受到市场情绪扰动 ，焦虑财富管理和房产配置
。但也应该坚信
，不变的红线是严控银行信贷资金违规流入楼市
、房地产领域。而满足民众“住有所居、房住不炒”仍是主基调 。

对银行机构来说，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险的背景下 ，信贷资金流向更符合社会民生发展需求的资产 、领域
、场景，开拓零售创新业务
，优化银行信贷结构，助力和支持实体经济 ，将是新课题
。

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