网上科普有关“如何解决房屋出现的质量问题 ”话题很是火热，小编也是针对如何解决房屋出现的质量问题寻找了一些与之相关的一些信息进行分析 ，如果能碰巧解决你现在面临的问题
，希望能够帮助到您。

法律主观：

房屋 有质量问题 属于 开发商违约 ，你可以追究其违约责任 。对于房屋出现的塌陷情况 ，如果有修复的可能，你可以与开发商协商要求维修排除妨害
，如果无法修复，你可以要求与开发商解除合同退房 ，要求退还你房价款
，并追究开发商的违约责任，要求其按照合同约定向你支付 约定的违约金  ，或者赔偿你因此造成的直接经济损失
。当然
，对于质量问题双方协商确定，如果无法协商或者无法确定 ，可以申请房屋评估机构做鉴定
，根据鉴定结论确定。建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼 。起诉需要到 被告所在地 法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。当然 ，具体情况和最终处理方式
，还需要根据案件详情和证据情况等来确定
。

一 、房屋出现质量问题怎样解决(一)找开发商协商如果发现质量问题，首先找开发商 ，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担最终责任 。开发商与购房者的质量关系通过《商品房购销合同》和《商品房住宅质量保证书》来约束
，如果购房者因质量问题要求赔偿损失，应由开发商向购房者赔偿 ，开发商再根据质量原因依照合同约定追索责任单位赔偿
。(二)因商品房质量保修责任发生纠纷的
，如开发商不予解决
、或对开发商的解决不满意，当事人可以向建设工程质量监督机构申请组织认定或向建设行政主管部门投诉。对于影响房屋结构安全的问题 ，住户可以直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位对房屋进行鉴定
，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据 。(三)提起仲裁或依法向人民法院起诉
。如果上述途径都不能解决，购房者可以根据法律规定和自己的实际情况起诉开发商。综上所述 ，我们不难发现房屋质量问题已经成了一个普遍的现象 。许多居民对类似住房出现的问题
，不知道该如何投诉，如何解决 ，往往是一出现问题就找物业
，而物业部门又因无力解决或其它一些原因把问题移交给别的部门，使问题拖而不决
。在这里提醒购房者 ，出现房屋质量问题先找开发商协商，弄清楚问题的性质
，再来选择不同的处理方式，必要时可以请律师协助解决 ，以便更好地维护自己的权益。二、房屋有质量问题起诉要求退房或换房相关法律支持吗根据最新司法解释
，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失 。认为主体结构质量不合格的 ，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验
。购房人要保护自己的合法权利
，必须采取合法 、有效的途径。当发生质量问题后，消费者应初步分析质量暇疵的程度 ，是否是房屋主体质量不合格
，或严重影响正常居住，还是一般的其他质量缺陷 ，以便采取相应的对策 。若不采用正确的方法
，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。三、哪些房屋质量问题买房人可以要求赔偿房屋买受人购买的房屋出现质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证房屋买受人的人身
、财产安全及正常居住使用的情形 ，例如房屋的地基基础工程及主体结构工程等出现严重质量问题，造成地基下沉、房屋倾斜 、承重结构变形等
，一般难以通过修复办法解决，因此买受人请求解除合同的 ，人民法院应予准许
。但房屋出现质量问题
，是否属于严重影响正常居住使用的情形，在实践中情况是非常复杂的 ，一般做法是由工程质量检测机构进行检测
，并根据检测结论进行确认。房屋质量
、开发商开发的房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准，是目前最常见也最容易引发纠纷的问题 。具体来说包括：主体结构质量不合格 ，屋面漏雨 、墙面脱落
，门窗开关不灵或缝隙超过规范规定，有防水要求的地下室漏水 ，室内上下水滴漏
、供热系统管道漏水、漏气 、暖气不热
，电器
、电线、照明灯具坠落，室内氨 、苯
、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等
。对于这类房屋质量问题 ，应由开发商向购房人承担法律责任，包括修理 、退房、换房
、赔偿等。

既有建筑节能改造融资问题及对策？

篇一案件调查报告

摘要为探求再审案件调解工作规律
，提高再审案件调解率，结合本院五年来的民事再审案件审判情况 ，对当前再审案件调解难问题作以探讨 。

　目前
，人民法院审理再审案件难度增大，再审案件调解相较原审更是难上加难 ，再审调解成功率相对较低
。笔者作为从事审判监督工作多年的法官
，对再审案件调解难问题感触颇深。为探求再审案件调解工作规律，提高再审案件调解率 ，结合本院五年来的民事再审案件审判情况
，对当前再审案件调解难问题作以探讨 。

　一、再审案件调解率低的原因

　我院自XX年以来，共审理民事再审案件30件 ，其中调解结案的仅为5件
，调解率仅为16.7%
。从以上统计数据可以看出再审案件调解率很低，造成此结果有诸多原因。

　(一)现行法律对再审案件调解的规定有待完善 。《民事诉讼法》第九条规定了调解工作的总原则 ，第五十至五十二条规定的是当事人调解请求权和自行和解权，第八十五至九十一条和第一百二十八规定的是法院调解程序
。第一百五十五条规定了二审法院审理上诉案件
，仍可以进行调解，而第十六章审判监督程序中就没有调解的规定。XX年8月18日人民法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》明确了对再审案件进行调解的规定 ，当然
，民诉法总则第九条的立法精神是调解应贯穿民事审判的始终，对再审民事案件进行调解也是法官应做的工作 。但对再审案件的调解在理论方面还有争议 ，在法律规定上还有盲点。

　(二)再审案件当事人之间一般矛盾相当尖锐
，积怨久远
。提起再审的案件一般都是经判决结案的案件，这些案件原来就没有调解成功 ，当事人之间分歧较大
，在法院判决后，当事人上诉 、申诉
、缠诉 ，信访不断
，矛盾是愈演愈烈，冲突较大 ，调解的平台基本被破坏殆尽，调解难度相当大。这是再审案件调解难的原因 。

　(三)再审案件来源复杂
，当事人存在误解
。审判监督程序下的纠错原则是依法纠错。然而很多人对再审程序存在着误解，认为既然启动了再审程序就说明原裁判确有错误 ，法院应当本着有错必纠的原则
，改变原裁判，由于这种误解的存在使得再审申请人和向检察机关申诉的当事人往往固执己见 ，不愿接受调解
，使调解失去当事人的配合 。即使经反复做其工作后能勉强愿意调解，因为误解较深 ，调解的成功率也很低
。

　(四)再审案件案情复杂、疑难。再审案件多是经过一审 、二审
、重审等多次审理
，因案件已经多次审判且历时久远，错综复杂的事实更难以查清 。加上当事人坚持己见 ，一争高下
，赌气打官司的心态占了上风，所以对这类再审案件调解也是相当难
。这类案件一般以合伙纠纷案件居多。如我院审理的薛丽、薛晶与史顺利 、史经来合伙纠纷案及郑宏斌与尹前发合伙纠纷案 。该两案均属合伙纠纷 ，因当事人在合伙期间没有规范的协议和帐目导致发生纠纷，且案件事实经一审
、重审等多次审理后更加错综复杂
，事实认定难上加难
。双方当事人在再审期间已不是纯粹的诉讼，而是打赌气官司 ，让双方坐下调解都非常难。

　(五)再审案件涉及的社会关系复杂
，对人民法院审判工作的监督，有社会公众监督、新闻媒体的监督 ，上级法院的监督 、人大
、政协、政府的监督
，人民检察院的监督，人民法院自身的监督 。再审案件的产生来源也是这些监督主体监督的结果 ，反过来这些监督主体又关注着再审案件的裁判
，再审案件承办人审理过程中的言行同样也被监督，所以承办法官有顾虑 ，庭审合议后交审委会讨论
，依审委会意见判决定案，不想惹火烧身。

　(六)再审中当事人不到庭造成调解难
。有的法人主体灭失 ，或自然人下落不明，甚至有些当事人故意规避既判义务
，或有的申诉方申诉动机就是为拖延或逃避履行义务，在案件进入再审程序后无正当理由拒不到庭 ，使案件失去调解基础。

　二 、提高再审案件调解结案率的对策

　如何解决再审案件的调解难问题
，提高再审调解率，以减少信访 ，维护稳定 。笔者认为
，再审案件承办法官必须站在讲大局的高度，充分发挥主观能动性 ，克服畏惧心理
，摸索经验，扬长避短 ，做好再审调解工作
，提升再审调解成功率
。

　(一)善用技巧促调解。再审案件当事人之间矛盾尖锐、激烈，冲突较大 ，积怨久远，这是再审案件的显著特点
，针对这个特点，再审法官要采取先“背靠背
”分头做工作 ，缓和对立情绪
，形成了调解的基础和氛围，再“面对面”谈调解方案的办法 。若一开始就让这类案件当事人直面相见 ，进行调解
，可能是“仇人相见，分外红眼 ” ，一调即败
，使调解工作全线崩溃，这是应值得注意之处
。

　(二)利用当事人厌战心理 ，抓住时机促调解。再审案件当事人历经多次诉讼
，有的身心俱疲，再审程序正好给这类当事人提供一个言和休战的平台 ，对此类案件，再审法官要善于把握其心理
，抓住时机，找准双方的利益平衡点 ，最终促成双方和解 。如我院成功调解的张丽与李春波人身损害赔偿纠纷案就是此类典型案件
。

　(三)强化庭审打好基础促调解。再审案件已经过审判
，但又被提起再审，有些案件就是因为案件事实不清 ，这就要求法官进一步发挥庭审功能
，审清案件事实，通过庭审让当事人清清楚楚的明白事理 ，这就为调解工作的开展打下了坚实的基础
，强化庭审，特别是对提出无理要求
、过高要求的一方当事人 ，在审前无法作调解工作
，通过进一步庭审后，使他们明事实、明法律 、明利害 ，调解可顺势而成 。

　(四)查清法律事实促调解
。客观真实不能作为法院定案的依据，只是追求的终极目标。再审案件复杂
、疑难
，通过审理事实不清，此时再审法官应如何入手?笔者认为 ，通过诉讼机制
，限度地确认法律事实，以接近客观事实 。通过举证责任分配原则 ，让负有举证责任的当事人明白
，承担败诉的诉讼后果的原因，再审法官要判前释法、判后答疑 ，以免除认为是“冤案”的一方当事人的思想怨结。

　(五)适时转移重心有的放矢促调解
。再审案件是经过一审或二审裁判的案件
，所以有相当部分案件事实部分是清楚明白无争议的，此时再审法官处理再审案件就不一定要再次开庭审理 ，因当事人双方对事实已无争议
，此时争议的焦点，转移至对事实 、法律关系的认识
、法律的适用上 ，所以要将工作重心转移，在案件定性、适用法律上下功夫
，向当事人作好解释，这会起到事半功倍的作用 ，有益于促进调解协议的达成。

　(六)深入了解案件背景
，对症下药促调解 。再审案件既然已经一审或二审，再审法官在处理再审案件时 ，要多向原审法官了解案情
，案件的背景，当时调解没成功的原因 ，判决的法律依据及理由等案内 、案外的情况
，这样才能作到调解工作胸有成竹，并有的放矢 ，进行调解有时还可在原调解的基础上进行调解
，调解协议可能会很快的达成
。

　(七)善于利用监督力量促调解。再审案件涉案背景复杂，社会广泛关注 ，要区别对待，再审法官这时不要退缩
，而是要主动向社会群众作好解释工作，向党委
、人大、政协 、政府主动汇报案情 ，他们也会站在公正的立场上
，支持法院工作，帮助法院作当事人的调解工作 ，这样你调解的力度就加强了
，调解成功率自然就会升高 。如我院成功调处的艾滋病患者任某
、徐某诉县人民医院、信阳市中心血站医疗损害赔偿纠纷再审一案，在办理该案时 ，承办人和院领导多次向县委 、县政法委汇报案情
，积极争取县委、县政法委的支持，在两被告给予适当赔偿的情况下 ，由县里拨付原审原告司法救助款一万元
，最终成功地化解了矛盾，使案件调解结案
。

　(八)巧借抗诉机关力量促调解。再审案件中有相当一部分是因检察机关抗诉而进入审判监督程序的 ，这些案件的审理过程检察机关要参与，还有些再审案件
，虽然不是检察院提起抗诉而再审的，但当事人去反映过
、信访过 ，检察院较关心处理结果 。对检察院进行法律监督的这些案件
，如何调解结案，就要涉及到与检察机关的工作配合
。要多与检察机关协商 ，交换个案的认识
，争取得到检察官对法官调解工作的支持和理解。这样再审案件当事人会在法官和检察官的说服教育下，改变错误的认识 ，达成调解协议 。纠纷解决了
，矛盾排除了，这不但是对法院工作的肯定 ，同时也是对检察工作的肯定
。如我院审结的张某与县人保公司劳动争议抗诉再审一案
，法检两家联手做双方当事人的调解工作，终使双方握手言和 ，该案达到了法律效果与社会效果的完美统一。

　(九)转变观念寻找观念促调解 。再审案件要调解成功，再审法官还有个观念应该转变
，就是案件的处理过程不要刻意去追求完美无缺的判决结果，而要去找到纠纷解决的方案。纵观再审案件的最终判决结果维持原判的比例较大 ，笔者所在的法院
，再审维持率近40%
。为什么一审、二审 、再审都是同一结果，当事人还不服呢?出现这一情况 ，应该说法院对案件的判决结果没错
，问题出在承办法官只追求了正确的判决结果，忽视了寻找纠纷解决的方案 ，对待此类问题
，再审法官只要跳出一审
、二审法官的思维模式，在不违背法律原则、精神的前提下 ，以社会公德 、道德等作为依据
，寻找当事人双方能够接受的案件处理方案，从而调解结案 ，达到社会效果与法律效果的有机统一。

　(十)善于营造良好氛围促调解 。热忱对待当事人，创造调解的良好氛围
。进入审判监督程序
，有当事人其缠诉
、缠访的原因，在处理再审案件时 ，对当事人法官就热情不起来。外因是再审案件的当事人对原裁判有意见
，有看法，所以对法院、法官是有意见的 。在这些内 、外因素的影响下 ，调解的基础和氛围与一
、二审审判比要差得多
。因此
，再审法官要牢固树立社会主义法治理念，从司法为民的角度出发 ，热情接待当事人
，营造调解氛围;要从树立维护人民法院整体形象的大局出发，以纠正和改变当事人对法院、法官的偏见为已任 ，创造调解的基础。

篇二案件调查报告

随着城镇化建设的加大
，城镇经济不断发展，大量的农民从农村转移到城市 ，成为城市建设的生力军 。农民工群体为中国城镇化的发展做出了巨大贡献，但是不可否认现阶段我国农民工的合法权益保障缺乏
，特别是建筑行业农民工工资被拖欠的问题较为突出
。建筑行业(含交通道路建设)的从业人员绝大部分是农民工，解决好农民工被拖欠工资的问题是关系农民工切身利益 、关系社会稳定
、关系社会城镇化发展、关系社会经济长远发展的问题。为了进一步了解农民工被拖欠工资的问题 ，近日
，笔者针对我市市本级20**年拖欠农民工工资案件的投诉 、受理情况进行了认真的分析和探究，形成了如下报告：

　一、基本情况

　据统计 ，20**年市本级人社部门处理拖欠农民工工资案件42件
，清欠农民工工资1557万元，涉及农民工1680人 。处置欠薪群体性事件18件 ，涉及农民工1239人
。

　二
、基本特点

　(一)拖欠工资主体主要集中在建筑业

　从市本级投诉人的从业行业看
，建筑业投诉涉及1520人，占投诉涉及总人数的90.48%。建筑业以体力劳动为主 ，行业进入的门槛低
，适合于文化程度偏低的青壮年农民工，这个行业也是拖欠农民工工资最严重、最普遍的行业 。

　(二)投诉涉及人员劳动合同覆盖率低

　20**年 ，**市本级接到投诉的涉及人员基本上都没有具体的劳动合同，没有参加社会养老保险
，发生劳务争议时很难提供必要的依据作为工资发放的依据。

　(三)群体性案件发生的比例较高

　在市本级受理的被拖欠工资的案件中，群体性的欠薪案件发生比例较高 ，20**年共立案42件
，造成群体性事件的有18件，占所处理案件总数的42.86%
。建筑行业农民工 ，以乡土地缘为纽带形成各个作业班组
，一旦发生拖欠农民工工资情况，乡土人情往往会使得他们趋向于走在一起 ，共同讨薪。极个别人员采取堵路 、泼汽油
、到政府部门*等极端方式讨薪
，从而酿成群体性事件 。群体性案件容易导致社会矛盾和暴力冲突，是造成社会不稳定的重要因素之一
。

　三、产生原因

　(一)农民工维权意识不强。农民工是社会的弱势群体 ，不少人缺乏相应的法律知识 。由于农民工求职心切
，在受雇用时不知道要与老板签订书面的合同，常常仅是以口头形式和老板约定相关合同
。一旦发生纠纷 ，农民工不能提供合法有效的证据，在法理上很难取得有利对待。

　(二)建设单位(业主) 、施工单位的资金链出现问题 。20**年受银行信贷政策调整及国家限制购房政策的影响
，部分建设单位和企业融资困难，流动性资金不足 ，直接导致农民工工资被拖欠
。

　(三)建筑工程项目层层转包
、违法发包情况严重
，个人承包者无能力支付导致拖欠农民工工资。法律法规明确规定建筑工程应当发包给具有相应资质条件的承包单位，并要求企业将工资直接发放给农民工本人 ，严禁发放给包工头或其他不具备用工主体资格的组织和个人 。目前
，拖欠农民工工资的建筑工程项目的施工单位一般都是以包代管，将工程劳务发包给包工头 ，一个工程项目经过3-5次的转包普遍存在
。由于包工头资金不充裕
，承担风险的能力差，一旦出现包工头之间因结算存在争议或资金不及时到位 ，或者施工企业将工程款交给包工头
，让包工头发放农民工工资，但包工头卷款逃跑工程等情形 ，都会导致拖欠农民工工资。

　(四)承包建设者为了扩张经营规模，承揽与自身管理能力不相适应的工程 。工程项目的拨款要经过严格的审批程序和手续
，而且只能按照合同规定的节点拨付工程款。建筑公司采取层层分包、转包的方式要求包工头垫款施工
。在承建单位资金不充足的情况下，只能拖欠包工头的工程款 ，包工头又将风险转嫁到农民工身上
，形成恶性欠薪的循环。

　四 、对策及措施

　(一)广泛宣传，营造和谐劳动关系的氛围 。各级政府和机关部门应高度统一思想认识 ，将构建和谐劳动关系作为创建和谐社会的重要指标之一
。通过在街道
、社区、网络 、电视媒体等方式宣传
，内容紧贴企业主和劳动者关心的内容，引导企业严格遵循《劳动法》和《劳动合同法》 ，提高企业管理者的法律意识
，切实保障企业职工的合法权益，促进企业和谐发展。

　(二)建立劳动者维权援助制度 ，提高劳动者增强维权意识 。建立完善劳动者维权免费法律援助制度
。各级政府应当增加就业培训的投入
，举办各种针对务工的各种就业培训及法律普及培训，增强劳动者的法律素质 ，提高劳动者的维权意识。同时还应当尽可能的收集相关就业及工作信息，以及在就业工作中可能遇到的各种问题的应对措施
，特别是当工资遭受拖欠时，一定及时找相关工会或劳动部门解决 ，如不能及时取得应得的工资
，应当及时向人民法院起诉，以维护自身的合法权益 。

　(三)高度重视 ，整治非法
、违法分包行为
。一是成立工程专项治理整顿领导小组
，制定整治方案，分步实施。二是调查摸底 ，造册登记 。对辖区内在建工程的基本概况、在建企业情况 、违法违规事实等一个不漏登记在册
。特别是弄虚作假
，骗取工程的;不具备与工程建设相符的施工能力，经多次督促整改仍无改观的;有严重违法、违纪行为的等要详细登记 ，表述清楚。三是明确职责
，查处到位 。只要认定为转包和违法分包的，一律视为无效。若情节严重的 ，可以处以罚款
、没收违法所得、责令停业整顿等措施
。四是严格工程项目的审批管理，对拖欠农民工工资的项目企业不再审批新建项目。五是严格工程招投标和工程担保管理
，对没有按期完成清欠任务以及发生新拖欠的建设单位 、施工企业，各部门一律停止其新项目的招标投标 。

　(四)建立健全企业信用机制
。要建立健全严格的信用管理机制 ，完善各行业特别是建筑市场不良信誉记录机制和市场退出机制。逐步建立健全企业劳动保障诚信公示制度 。对各个企业实行工资支付重点监控制度
，对容易发生拖欠工资行为的重点企业和单位，专项登记造册 ，专人跟踪监控;被监控的用人单位要每月定期向劳动保障监察机构书面报告劳动用工
、工资支付、劳动合同管理 、社会保险等情况向劳动保障部门申报
，由劳动保障部门按照合法
、科学的评定标准进行评定，对劳动保障诚信示范企业和企业劳动保障失信行为通过一定的信息平台予以公示 ，对多次拖欠工资或拖欠数额巨大的用人单位要在政府网络和新闻媒体公布
，向社会曝光
。

　(五)明确职责，建立健全拖欠工资齐抓共管机制。加强政府各职能部门的联动配合 ，形成齐抓共管态势 。劳动保障监察部门是劳动执法的主体
，但是劳动执法并不是完全独立的，需要其它执法部门和职能部门的配合 ，劳动保障监察工作涉及面广，复杂多变
，仅靠劳动监察部门的力量，不可能取得好的效果 ，因此要加强与各部门的协调
，坚持多沟通、多联系 、多配合，使各部门在工作中增加理解 ，相互配合
，充分发挥多职能部门的作用，推动劳动保障监察工作
。如：建设行政部门要按照标准严格把好建筑施工企业进入建筑市场关 ，杜绝不够资质
、没有经济实力的建筑企业承建工程
，严肃查处建筑工程非法转包、分包 、等违法行为。对建筑施工企业发生拖欠劳动者工资等违法行为导致集体停工
、罢工或集体上访等事件的，实行“一票否决
” ，不得以任何形式参加新项目的投标
，并给予相应的企业资质处罚;取消或降低资质等级;经贸、招商等部门要对新办企业严格审查，规范企业的经营行为;工商行政管理部门对无故克扣 、拖欠工资的企业 ，不予办理工商执照年审等 。

　(六)在建筑工地推行“一卡通”切实保障农民工工资的发放
。施工单位和分包单位在工程开工前，应当到银行办理“一卡通 ”农民工工资专户
，并根据实名制用工信息为农民工办理“一卡通
”工资卡。建设单位应当按照承包合同约定及时足额支付工程进度款，工资性工程款必须按月支付 。建设单位按照工程进度或工程量每月将工资性工程款存入施工总承包企业在银行开设的“一卡通”工资专户;施工总承包企业应当按时足额将农民工工资通过工资专户直接拨付到农民工本人工资卡或者专业承包企业、劳务分包企业的“一卡通 ”工资专户 ，并监督专业承包企业和劳务分包企业通过工资专户将农民工工资按时足额拨付到农民工本人工资。

　(七)依照法律规定对拒不支付劳动报酬的犯罪份子坚决打击
。人社部门及相关单位应认真贯彻执行****自治区人社厅
、公安厅、人民检察院联合下发的《关于拒不支付劳动报酬涉嫌犯罪案件移送的规定》
，规范行政执法与刑事司法的衔接，处理“恶意欠薪
”案件 ，增强法律的震慑力
，保障农民工权益。在打击不支付报酬犯罪分子的同时，坚决遏制农民工恶意讨薪 。各部门在解决拖欠问题时要坚持实事求是的原则 ，对于极少数企业或一些不法分子弄虚作假 、伪造拖欠证据索取不当利益
，或为达到其他目的，以讨薪名义 ，敲诈勒索
，制造群体事件，给社会带来负面
、甚至恶性影响的“不法讨薪”行为 ，要予以曝光并严惩;触犯法律的移送公安司法机关处理
。

篇三案件调查报告

农村土地承包合同，是指农村集体经济组织（或者村民委员会）作为发包方
，与承包方之间就集体享有所有权或使用权的土地、山岭 、草原
、荒地、滩涂 、水而等自然资源所订立的承包经营合同。农村土地承包经营合同制度大大提高了农业劳动者的生产积极性，从而使家庭承包责任制成为农业生产的基本经营方式 ，成为党在农村的一项基本经济制度 。因此
，正确及时的审理各种农村承包合同纠纷案件的意义就非常重要
。但是，在长期的司法实践中 ，土地承包纠纷案件无论在审理中还是执行中都感到比较棘手。原因在于
，相关的法律法规规定的不够详尽，致使各法院在审理此类案件时作法不一 ，执行中判决内容不易执行
，即使采取强制措施也无法达到最终目的 。土地承包案件的审理难
、调解难、执行难己严重影响到了司法的统一和司法权威的树立
。接上级法院通知后我院积极组织力量，对我院的土地承包纠纷案件进行了摸底调查 ，初步掌握了纠纷的基本情况
，分析了原因，并提出了相应的建议和对策。

　一 、土地承包纠纷案件的类型

　1
、发包方提前终止合同 ，承包方起诉要求继续履行此类纠纷在村委换届后表现更为突出 。

　2、在承包合同履行过程中由于物价上涨，土地使用价值提升等原因
，致使原承包费过低，发包方要求提高承包费 ，双方发生纠纷
。

　3 、承包方因经营不善
，没有取得预期利益，或取得利益过低 ，导致拖欠承包费。

　4、因妇女离婚
、出嫁等原因未能取得承包地
，从而引发纠纷 。

　二、存在的问题及原因

　1 、法律规定过于原则，可操作性不强。虽然《中华人民共和国农村土地承包法》已颁布实施 ，但是由于实施时间较短
，相关配套规定和司法解释较少，往往土地承包案件又非常复杂 ，涉及到许多民间习惯
、村规民约
，审理中法官感到很吃力
。

　2、诉讼中农民的证据意识差，诉讼知识贫乏。农民的文化素质法律意识整体偏低 ，在发生纠纷时不太懂得怎样进行维权，在诉讼中经常走弯路
，无谓的增加诉讼成本 。

　3 、合同形式不规范，在对外承包土地时 ，基本上都能签订书面合同
，而在具体经济组织内部都很少签订书面合同，只是几个人用尺子一量 ，就算定下了
。另外
，土地管理部门很少颁发土地承包经营权证书，发生纠纷时 ，双方难以说清。

　4
、根据法律规定对外承包土地等重要事项需经过民主议定程序
，即由村民大会或村民代表大会，进行公开决定 ，但实际上村民大会或村民代表大会很难召开
，更不要说民主议定重要事项了 。因此许多土地承包没有经过此程序，有的甚至只是几个主要的村干部决定后 ，就对外承包
。

　5、村委的换届选举引起承包合同纠纷普遍存在。现在农村选举制度在实行中不完善 、不健全，竞争中混杂着家族势力等非正常因素 。新xx届村委上台后
，或因承包方是竞选对手的人而进行打击报复，或对前任村委工作不满意 ，于是找种种理由
，随意解除合同或干脆不经协商另行发包给他人，造成纠纷
。

　6
、村组干部素质差 ，工作能力有限。在因人口变动需进行土地调调整时
，不能正确理解政策规定，分地不均 。并且 ，现行法律对村组干部制约过少
。部分干部无所顾及
，用手中的权力钳制农民，以此收受贿赂 ，索要钱财
，或以权谋私搞暗箱操作，给自己的亲友多分地、分好地。

　7 、歧视妇女 ，损害妇女的承包权 。《中华人民共和国妇女权益保障法》第三十条明确规定，“农村划分责任田
、口粮田及批准宅基地
，妇女与男子享有平等的权利，但有些地方在承程中明显歧视妇女 ，剥夺出嫁、离婚 、妇女的土地承包经营权。妇女出嫁后发包方要求收回承包地
，妇女离婚、丧偶时土地承包经营权得不到保障
。特别是妇女离婚后，与原夫不在同一经济组织的 ，土地承包经营权变更容易受到侵害。

　三
、对策及建议

　1、建议司法机关和各级行政部门尽快作出相应的司法解释和与《中华人民共和国农村土地承包法》相配套的规章制度
，完善土地承包的具体实施意见 、细则 。以便为人民法院及时妥善解决土地承包纠纷提供充足的法律依据
。

　2
、在立案中应注意把好立案关。我们认为，对于土地纠纷案件 ，法院只能受理侵权纠纷
，对于要求村民待遇的诉讼和要求调整土地的诉讼应慎重对待，我们认为该类纠纷不属法院主管的事项 。村委委员会和村委小组是农村村民自治组织 ，它代表村委管理属于村民集体所有的土地
，调整土地或要求分配土地属于村民自治的事项，法院不应当也没有权力去处理该类事项
。目前 ，并不是所有矛盾纠纷法院均能行使审判权予以调整。

　3、合理运用情事变更原则，由于土地承包合同成本回收期限较长
，一般合同的期限都比较长，其间土地升值物价上涨等因素都可能出现 ，审理中应注意在保护双方合法权益的情况下
，充分考虑各种因素运用情事变更原则 。

　4 、农村土地纠纷，仍应当发挥政府的行政管理职能 ，乡
、镇政府要加强对村基层干部行为的监督
，对其不经民主议定程序的行为及时介入，给予纠正
。

　5、加大对村组干部的培训力度 ，提高其理解和执行国家政策的能力
，强化其法制意识，履约意识 ，减少纠纷的发生。各级政府要定期对村组干部进行培训
，聘请有关专家 、学者授课 。同时加大监督力度对工作能力低下，群众意见大的干部要坚决撤换
。

　6
、进一步加强对农村妇女的保护 ，贯彻男女平等思想。彻底消除人们思想中，那种“嫁出去的闺女泼出去的水 ”等陈旧思想 。

　7、充分发挥法官的“释明权
”
，在诉讼中由于农民法律 、文化素质较低，理解能力有限 ，这就需要法官在审理过程中
，就相关法律的理解
、可能出现的诉讼后果等对当事人予以详细的说明。

为了更好地落实节能减排工作，国家“十二五”规划中提出“ ，十二五 ”期间在总体上实现节约能源亿吨标准煤
，其中建筑领域实现节约能耗亿吨标准煤的具体目标
。辽宁省是经济大省，既有建筑节能改造工作已有一定的发展。既有建筑节能改造市场需要大量资金 ，仅仅依靠传统的政府融资模式还不能够解决既有建筑节能改造对于资金的需求
，阻碍了既有建筑节能改造的发展，优化辽宁省既有建筑节能改造的融资模式势在必行 。

一、辽宁省既有建筑节能改造融资现状及存在的问题

辽宁省的既有建筑节能改造融资已取得一定进展 ，但还存在一些问题
，在国内其他地区可借鉴的经验比较少，大多也都还在进行摸索尝试
。因此 ，在既有建筑节能改造融资方面，还没有形成一套成熟的融资模式。目前
，辽宁省既有建筑节能改造融资是以政府为主导的比较传统的融资模式为主，在节能改造融资的过程中 ，融资的主体比较单一 。

（一）缺乏相关激励性法规政策

辽宁省既有建筑节能改造融资已取得一定进展
，但还存在一些问题，而造成节能改造工作发展缓慢最主要的原因就是改造资金缺口巨大 ，辽宁省在既有建筑节能改造领域还没有形成一套较为完整的激励政策
，在一定程度上阻碍了既有建筑节能改造工作的有序开展
。

（二）资金运行主体目标的差异

既有建筑节能改造融资最大的问题，是由谁出资来完成既有建筑的节能改造 ，这是政府 、专家、物业公司
、业主等相关各方都非常关心的问题。在既有建筑节能改造的过程中
，既要使改造项目保质保量完成，居民的利益不受损害 ，也要使政府协调好各方在既有建筑节能改造工作中的利益分摊
，而实际的协调工作也因主体众多，导致困难重重 。

（三）缺乏金融市场的支持机制

一般来说 ，辽宁省既有建筑节能改造单个项目的融资规模较小，所需要的贷款数额也就不会很大
，其节能改造的项目种类较多，专业性强 ，对节能改造项目很难形成整体的经济效益评价
。加之目前贷款市场竞争不充分
，节能改造项目在金融市场没有优势可言，这些都是辽宁省既有建筑节能改造的项目很难申请到规模较大银行机构的贷款。

（四）节能改造机会成本高 ，资金回收期长

我国能源价格的制定并不注重考虑能源的稀缺程度、供求关系等市场因素
，使得能源产品的价格水平偏低 。对于投资主体选择投资项目时，既有建筑节能改造项目的收益较低 ，节能改造的机会成本高
，资金回收期长，见效也较慢
。使得投资主体投资意愿不强烈 ，投资项目的吸引力不足。

二 、国内外成功经验借鉴

（一）波兰融资成功经验借鉴

在波兰既有建筑节能改造融资中
，政府和业主作为融资的主体，政府还会成立相应的节能改造项目管理机构 。通过政府投资和个人投资的渠道进行融资。在具体的融资过程中 ，政府对既有建筑节能改造的支持与激励主要体现在两方面：一是在节能改造项目进行前，会提供专门用于既有建筑节能改造的专项基金支持
，在项目经过既有建筑节能改造管理机构审核通过后，住宅发展银行会以贷款的形式在节能改造专项基金中支付节能改造所需资金的
。二是政府在既有建筑节能改造完成后 ，会以政府补贴的方式为业主偿还的贷款。

（二）唐山融资成功经验借鉴

在唐山既有建筑节能改造融资中
，比较典型的融资模式就是由政府
、供热企业和居民个人作为融资的主体，以财政资金、居民个人和企业自筹的融资渠道 ，按照节能改造前设定好的各主体需要承担的融资比例
，通过各级政府补贴 、居民投入
、银行贷款、企业融资等融资方式，对既有建筑节能改造项目进行节能改造 。

三 、优化辽宁省既有建筑节能改造融资的对策建议

（一）完善相关激励性法规和政策

政府对既有建筑节能改造可以实施税收调节和财政支持两种切实可行的激励政策
。税收调节是一种政府不需要直接投入资金 ，却可以发挥激励以及约束作用的一种有效融资模式
，辽宁省也可以通过制定合理的税收政策来促进既有建筑节能改造工作的顺利开展。如通过征收新税
、提高税率增加非节能建筑使用成本、通过税收优惠降低节能建筑改造成本 。目前政府对既有建筑节能改造提供的财政支持，一方面是为节能改造的项目直接给予资金上的支持；另一方面则是财政贴息
。为了既有建筑节能改造项目能够顺利开展 ，政府还要给予更多的财政支持。

（二）兼顾多方相关主体的利益

在既有建筑节能改造融资的过程中
，兼顾各方的利益是是实现辽宁省既有建筑节能改造主体多元化的重要内容，也是节能改造融资模式设计需要考虑的重要因素 。既有建筑节能改造的相关利益主体包括政府 、居民
、供热企业、产权单位 、物业公司等各方
。政府在既有建筑节能改造融资的过程中 ，要协调好各相关利益主体对收益的要求，做到兼顾各方利益
，从而吸引更多的相关主体参与其中，是既有建筑节能改造融资主体多元化的一个必要条件。

（三）完善信贷融资渠道 ，发展开发性金融

发展开发性金融是完善信贷融资渠道的一种不错的选择 。开发性金融可以适应市场失灵
，在制度相对落后的情况下也能运行
。开发性金融能够提高经济竞争力，此金融形式通常具有国家信用 ，为政府所拥有。具体说来
，开发性金融具有很独特的优势 。一是开发性金融具有国家信用，用市场业绩保证资金高效率运转和安全性 ，并通过高度的信用推动项目能顺利开展和建设；二是开发性金融通过市场来实现政府一定时期的目标；三是开发性金融能有效降低成本、信用风险
，能充分发挥地方政府的组织优势
、政治优势和信用优势。

（四）建立政府补偿机制

为了实现辽宁省既有建筑节能改造融资主体多元化，政府可以通过制定和实施吸引各相关主体投资的优惠政策 ，吸引更多的投资者
。但是也需要注意
，因为未来经济环境的变化中有大量的变数存在，其中很多变数不完全取决于政府的决策 ，不受政府的控制。各相关利益主体的收益会随着经济环境的变化而变化 。因此，建立健全政府补偿机制是非常必要的
。当经济环境对既有建筑节能改造各相关利益主体不利时
，所损失的相关收益可以通过政府补偿机制得到相应的补偿。从而可以减少投资主体的顾虑，增强其投资的意愿 ，从而促进既有建筑节能改造融资主体的多元化 。

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