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房子备案了是可以退房的，只要是房产证还没有下来就可以 ，只要交易双方都同意就可以撤销备案 。撤销备案以后双方就可以协商退房事项了 ，一般的开发商是不会同意退房的，想要退房往往有一定的难度 。
什么情况下可以要求退房
1 、不能办理产权证书。
产权证书对于房子的重要性相信大家都清楚 ，如果是由于开发商的原因 ，比如一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题 ，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证 ，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。
2 、开发商延期交房 。
购房者在购买房屋的时候一般都约定了交房时间的 ，如果到了开发商与购房人在合同中约定的交房日 ，却迟迟得不到开发商的入住通知 。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的 ，购房人就有权要求开发商退房 ，并要求返还订金或支付房款利息。
3、房屋面积误差超过3% 。
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息 。
4、房屋质量存在问题。
根据新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用 ，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失 。
5 、未经同意擅自变更设计 。
在购房人与开发商签订的合同中 ，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则 ，开发商就构成违约 ，购房人有权退房 。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型 、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房 。
6 、开发商手续不全。
目前开发商必须证件齐全才能盖楼 、卖房 。如果开发商证件不全 ，就属于违法操作 ，与买房人签署的合同属于无效合同 。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
若要想换房 ，存在几个很重要的问题：
1、首先 ，在开发商那边，要和开发商协商一致 ，要开发商愿意给换才行 ，一般来说开发商不会看中新要想买的那套是否价格更高，就算可以多卖点钱，也没有本质区别 ，且不是另外增加一套销售 ，只是换而已，反倒是对比起开发商同意给换房而需要做的复杂的手续 ，开发商一般都是不愿意的。如果开发商同意给更换 ，那必须和开发商签订换房协议，这种协议没有房管局的标准格式 ，一般都是由开发商的律师拟定的 。
2 、不管是换房还是退房都需要撤销备案 。而现在各地房管局均对撤销备案有非常严格的要求和审核。这个政策的初衷是防止有人恶性炒房 。要撤销备案必须准备以下资料：
a 、购房合同原件及备案表原件；
b、房款收据(发票)原件及复印件 。如果是按揭需要出具首付款收据(发票)原件和复印件及银行的按揭结清证明。
c 、开发商和银行加盖鲜章同意撤销备案的《商品房备案撤销申请表》此表的格式可向房管局索要 。
d 、购房者夫妻双方的身份证原件及复印件；
e、与开发商签订的《换房协议》；
f 、撤销备案(为什么要退房或换房的原因)的证明文件 。(如采光不达标准或开发商销售时不实承诺的文件等 ，具体内容，可以向房管局直接咨询)
所有东西备齐后 ，夫妻双方及开发商工作人员持本人身份证原件及开发商开具的介绍信 ，亲自前往办理。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》·第五百七十七条·当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行 、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。
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