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最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释
解读或提示：《解释》的首部明确了两个问题：第一，本解释的适用范围。本解释只适用于商品房买卖合同纠纷的解决 。第二 ，本解释依据较高阶位的法律制定 。本解释依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》 、《中华人民共和国担保法》的相关规定及精神制定 ，其效力高于相关部门或地方的法规 、规章。如果相关部门或地方的法规或规章与本解释存在冲突，则人民法院在审理这类纠纷时 ，将不会适用相关部门或地方的法规或规章 。
第一条 本解释所称的商品房买卖合同 ，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同 。
解读或提示：本条通过对商品房买卖合同下定义的方式 ，进一步明确了本解释的适用范围。解释中所谓商品房买卖的行为是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房 、单位集资房 、个人私房的交易行为而言的 。经济适用房、公房改制出售的房改房 、单位集资房的交易受国家政策调整的因素相当高 ，不是完全市场化的交易行为，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度的不同；个人私房的交易中 ，交易各方都不是开发商 ，他们之间的交易不经过生产到进入销售领域的过程，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，即通俗所讲 ，是一手房与二手房的区别 。理解了商品房交易与其他房屋交易的区别 ，就能弄清本解释的适用范围。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同 ，应当认定无效 ，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效 。
解读或提示：《城市房地产管理法》第44条规定 ，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 ，取得商品房预售许可证明 。 ”，该规定应理解为强制性规定。《城市房地产开发经营条例》 、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定 。根据合同法第52条第五项规定 ，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效 。所以 ，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可 ，而无效的合同自始没有法律约束力。作为有过错的一方 ，开发商应该赔偿因合同无效而给对方造成的损失。这部分内容，在以前的司法实践中也是确定的，所以本条解释的重点在于条文中的但书部分 。但书部分规定 ，开发商在与购房人签定房屋买卖合同时 ，虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明 ，则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效 。在交易中若存在此类情况 ，作为开发商应及时取得预售许可证明，以保证交易的稳定；作为购房人若想解除合同 ，则应及时通过诉讼主张权利。
- 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 ，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ，应当视为要约 。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 ，亦应当视为合同内容，当事人违反的 ，应当承担违约责任 。
解读或提示：本条规定的是确定商品房销售广告和宣传资料法律性质的原则。要约和要约邀请的区别在于：1.目的不同 。要约是希望和他人订立合同的意思表示；要约邀请是希望他人向自己提出订立合同的意思表示 。2.内容不同。要约的内容具体而明确 ，含有要约人愿意受要约约束的意思；要约邀请则不含有这种意思 。3.效力不同 。要约一经受要约人承诺，合同即告成立；要约邀请则不因相对人的承诺而成立合同，发出要约邀请的人也不承担法律后果。我国合同法第15条原则规定“商业广告为要约邀请 。 ” ，一般情况下不能将未订入合同中的销售广告和宣传资料内容作为合同内容 。但开发商在销售广告和宣传资料中 ，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对购房人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的 ，在购房人就此内容提出订立合同时 ，该销售广告内容的对象就已特定化，根据《合同法》第15条第二款关于要约的规定 ，“商业广告的内容符合要约规定的 ，视为要约。”。《解释》进一步明确规定应当将这类广告内容视为要约，而买卖合同的订立则视为购房人对开发商要约的承诺 。在这种特定的情形下 ，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中 ，也应当认定其为合同内容，当事人违反该内容的 ，应当承担违约责任 。本条解释解决了以往司法实践中长期存在的 ，商品房销售广告和宣传资料的内容能否作为开发商对购房人的正式承诺的争议，更有利于保护需要购房人的合法权益。需要提示的是购房人应妥善保存开发商提供的各种宣传资料以备将来双方对合同内容产生分歧时，作为证据使用 。
第四条 出卖人通过认购 、订购 、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的 ，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同 ，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的 ，出卖人应当将定金返还买受人 。
解读或提示：本条规定确定了开发商与购房人订立认购书而收取的定金、订金 、押金均视为为订立商品房买卖合同担保的定金。《担保法》第89条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的 ，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金 。 ” 。在此应当提示 ，购房人在与开发商签定认购书并交付定金时应反复斟酌认购书条款 ，明确定金所担保的交易内容，以避免双方无法就商品房买卖合同达成一致后 ，无法收回定金的后果。因为 ，根据本条解释，只有在两种情况下 ，定金才不会损失：第一 ，双方最终订立商品房买卖合同；第二，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的 ，开发商应当将定金返还买受人 。第二种情形规定的比较模糊 ，双方就合同主要条款无法达成一致，导致商品房买卖合同未能订立的 ，是否可归责于一方？言之不详 。鉴于这种情况的不确定性 ，交付定金的一方似乎只有订立商品房买卖合同才可避免定金损失，而购房人这将使购房人在与开发商就商品房买卖合同的谈判中 ，处于弱势地位 ，利益受损。
第五条 商品房的认购 、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的 ，该协议应当认定为商品房买卖合同 。
解读或提示：本条规定明确了订购、认购 、预订协议转化为商品房买卖合同的条件 。发生这种转化应同时具备两个条件：第一 ，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即“（一）-- 当事人的名称或者姓名住所；（二）-- 商品房的基本情况；（三）-- 商品房的销售方式；（四）-- 房款的确定方式及总价款 、支付方式、付款时间；（五）-- 交付使用的条件及日期；（六）-- 装饰 、设备标准承诺 ；（七）-- 供水 、供电、供热 、燃气 、通讯、道路 、绿化等配套基础设施和公共设施的交际花付承诺和有关权益 、责任；（八）-- 公共配套建筑的产权归属；（九）-- 面积差异的处理方法；（十）-- 办理产权登记的有关事宜；（十一） 解决争议的方法；（十二） 违约责任；（十三）- 双方约定的其他事项。 ”；第二 ，开发商已经按照约定收取购房款。这些规定目的在于促进交易和保证交易的稳定 。但购房人在订立这类文件并切实履行前 ，应慎重考虑，以免后悔又无法解除购房合同 。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的 ，不予支持。
（以上回答发布于2014-07-16 ，当前相关购房政策请以实际为准）
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