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2015年12月 ，上海市新建商品住宅成交面积为188.6万平方米 ，成为2015年全年最高成交量，同时也是2009年以来单月成交量的最高纪录 。
上海楼市迎来暖冬
房地产行业相关数据显示 ，2015年最后一个月 ，上海新建商品住宅成交面积为188.6万平方米，环比增加26.2% ，同比增加37.6% 。而2015年全年的成交量次高点在10月份 ，为151万平方米。
那么为何年底上海市楼市迎来暖冬呢？
专家认为，这与国家的楼市调控政策一再宽松有关系，同时地王频现对于市场回暖也有很大帮助 。2015年12月中旬 ，上海土地市场接连拍出多块土地 ，溢价较高，部分地块楼板价已经接近或超出周边项目的成交价 。楼市调控方面 ，国家层面上不断出现宽松政策 ，令购房者的乐观情绪更为坚定。
市场刚需成购房主力
在成交结构上，各层次产品都有不俗表现 。特别是符合刚需产品和中端产品 ，成交量有明显上升 。数据显示 ，2015年12月，上海单价2.5万元/平方米以下楼盘成交量达到80.4万平方米 ，环比增加24.6%。而销量前十名的楼盘中 ，有一半的单价在3万—5万元/平方米之间 。 这体现了上海刚需市场对楼市回暖的重要左右 。
成交价格略有回落
2015年12月，上海新建商品住宅成交均价为33562元/平方米 ，环比下降3.6%。这并不代表上海的房地产市场价格跌落 ，这跟12月份的成交结构有很大关系，因为成交量较多的为刚需和中端产品，这些房子的价格较豪宅低许多 ，因此拉低了成交价格。
2016年上海楼市何去何从？
进入2016年 ，楼市暖风还会继续火热吗？这应该是肯定的 。
尽管整个2015年12月上海楼市的新增供应量小幅减少，但这与房企的年度销售节奏有关 。事实上 ，整个12月 ，成交量高点出现在最后几天，数据显示 ，最后几天的单日成交量均在8万平方米以上。这也让上海楼市的库存去化周期缩短至7.9个月 。而这个数字 ，在去年年初曾一度高达18个月 。
当前市场维持较高温度，而从楼市调控方向来看 ，继续维持宽松的可能性也比较大。因此新年过后 ，上海房地产市场依然会持续火热的态势 。
（以上回答发布于2016-01-05，当前相关购房政策请以实际为准）
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现50万现金不如换100万房产？未来5年 ，这4大信号万万不可忽视！
创新和转型，拓展市场 。
1、创新和转型：在经济低迷时期，企业需要更加注重创新和转型 ，寻找新的商业模式和市场机会。通过不断改进产品和服务 ，满足消费者的需求，提高企业的竞争力 。
2 、拓展市场：企业可以通过拓展国内外市场来扩大销售规模 。这可以通过加强市场营销 、开拓新的销售渠道等来实现。
2022楼市关键词丨政策：良性循环
自2015年下半年开始 ，这波楼市的表现大家有目共睹 ，全国商品房销售均价从6792.6元/平方米，升到2018年8736元/平方米 ，短短3年 ，住房均价累计增长28.6%，年均增长超过9% ，要知道这是所有城镇的均价 ，很多地方实际被平均了，就实际感受来说 ，很多稍微上点规模的城市 ，其均价都不止这么多，一些城市房价已经实现翻倍 。如果当时手上有些闲钱又没有购房的话，说不后悔多少显得有些不诚实 。
随着城市楼市调控的不断深化 ，虽然部分热点城市楼市温度还是可以 ，但随着因城施策、一城一策的实施，房价也不像过去那样酣畅淋漓的上涨 ，二手房市场成交量始终上不来 ，市场价格还不能完全固化。此外，三四线城市由于楼市去库存政策收紧或者逐步退出 ，市场出现了快速降温 ，正如社科院报告提示的那样，下半年 ，预防三四线城市房价过快下跌成为当前首要任务。楼市走向分化 ，那么，下半年甚至未来5年 ，到底要不要买房呢？这4大信号万万不可忽视！
第一大信号：二线城市及强三线城市是潜力股 ，或将成为未来5年楼市的“香馍馍 ” 。
资金都是趋利的，凡是哪里有潜在价值，资金就会流向哪里 。楼市作为大资金沉淀领域 ，高度集中的资金必然会推升那里房产的价值。此外 ，人口因素也是楼市迈不过去的坎，在人口争夺战中 ，二线城市占据天时地利人和 ，部分一线城市人口回归以及虹吸三四线城市人口，都让二线城市迎来历史上最好的发展契机 。有资金 、有人口 ，二线城市楼市想不热都难 。看看近年来以西安 、苏州、杭州为代表的城市就是最好的例证。
此外 ，一些背靠城市群或者都市圈核心城市的三线城市，也迎来发展契机 ，其力度并不逊色于部分二线城市 。比如背靠上海的南通 、嘉兴等 ，背靠广深的珠海 、佛山等，这样的城市我们称之为房地产强三线城市 ，梳理一下 ，还不少 。其实，对于这类城市大家有一套规律可找，这些城市往往也是调控政策最严厉 ，比如有的城市限购增加到5年 ，限售增加到3年甚至5年，房贷利率水平始终处于高位。
第二大信号：23个城市人口持续流出 ，收缩型城市楼市何去何从 ，会扩容吗？
随着大城市房价不断上涨，一些人把眼光抛向房价相对不高的三四线城市 ，想当然的认为这些地方是价值洼地 ，买买也不吃力，放上多年 ，说不定还能小发一笔 。事实上 ，近段时间，一些地方“白菜价 ”房出现并不是今天才有 ，但可以透视出未来部分三四线城市楼市发展方向 。这类城市称之为“收缩型”城市 ，其中资源型城市又是收缩型城市的主力军。
根据21世纪研究院梳理出来的23个人口持续流出城市看，以东三省居多，达17个 ，东、中 、西部分别有2个 、1个和3个 ，大都是以资源型城市为主 。在产业转型缓慢，人口流失的大背景下 ，这些城市后续财政也难以管理和维持好城市公共基础设施 ，类似美国“铁锈地带 ” 。当然，从现在看是23个城市 ，随着时间推移 ，在城市发展中不进则退，不排除会有更多城市加入进来 ，对于此类城市 ，我们除非购房自住，而不应持有重资产恋战。
第三大信号：购房选择品牌专一房企胜算大些 ，“跨界 ”经营风险越来越大。
这些年 ，随着房地产快速发展，从一些房企纷纷下调销售增长目标可以看出，未来销售面积增长空间不是很大 ，房地产已经进入“白银”时代 ，谋求以量到质的转变 。一些房企开始谋求转型，在转型期开始多条腿走路 ，比如造造车、搞搞高科技、做做大健康等等 ，把很多心思分流到其他门当，时间越长 ，对主业影响越大 。所以 ，对于这类房企的房子，我们在购买时多留一个心眼 ，如果合同约定的交付时间过长 ，或存在质量上的不确定性风险。
此外，还有一类房企搞房地产也属于“跨界 ”经营 ，此前根本就不是搞房地产 ，说不定是搞电器的，搞食品的，做制造的 ，看到房地产来钱快 ，也想进来分一杯羹 。殊不知，隔行如隔山 ，在房地产开发销售领域并不是他们所擅长的 。加之房地产开发需要大量资金 ，可不是搞其他行业小打小闹，如果遇到哪怕是一块地拿错 ，或者销售策略出现问题 ，都可以使企业资金链断裂，甚至破产。所以在购房时 ，我们要擦亮眼睛 ，避免买到这类可能烂尾跑路房企的房子 。
第四大信号：未来5年，现50万现金不如换成100万房产？
实事求是的讲 ，未来5年购房 ，已经不是闭着眼就能买的时代 。但随着收入增加，又担心手中的闲钱被超发货币稀释了。如果手上持有50万现金，到底要不要按揭贷款购买100万的房产呢？如果说对于自住我们无可选择的话 ，那么对于我们想以保值增值为目的的投资者来说 ，城市楼市分化是一个必然要面对的现实 。正如前文所分析的那样，对于二线城市 、强三线城市 ，如果手中有一定资金 ，又不影响家庭生活的话，购买房产持有 ，跑赢通胀的问题不大 。但如果是在上面提到的收缩型城市里 ，即使有闲钱，也不建议再多买房 ，如果有机会 ，可以投到更有潜力的地方。
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自“三条红线 ”实施以来 ，“去杠杆”已成为房地产行业2021年主要关键词 。房地产行业去杠杆从控制风险到产生新的风险 ，下半年房地产信贷政策迎来适度纠偏 。年初，土地市场供应端发生巨大变革，“两集中 ”供地新政在2月末重磅出台 ，而后第二轮和第三轮集中土拍迎来规则调整 ，土地端政策从控“名义地价 ”演变至控“实际地价”。
2021年底，中央政治局会议首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环” ，随后 ，中央经济工作会议 、央行、住建部等最新表态中，均提及“良性循环 ”。在坚持“房住不炒 ”主基调下 ，2022年 ，“良性循环”无疑将成为重要关键词 。
73省市249次加码
2021年，73省市 、249次政策加码 ，这在房地产历史上并不多见 。“房住不炒 ”主基调之下 ，地方调控趋于高频化和精准化。
从政策内容来看，主要涉及限购 、限贷、限价和限售政策的再升级 ，以及增加房地产交易税费 、落地二手房参考价 、新房积分摇号和强化预售资金监管等八个方面内容 。
部分城市政策加码频次多达20次 ，比如深圳和广州，深圳重点强化信贷资金管控，广州分区域精准化调控 ，天河、黄埔 、南沙等热点区域依据市场实际情况 ，针对性地调整政策措施 。上海政策加码也达到了13次，多管齐下严堵政策监管漏洞。
图：2021年历月各省市政策加码频次
值得注意的是 ，2021年 ，楼市调控从新房市场延伸至二手房市场，深圳 、宁波、成都等15城落地二手房参考价 。
2021年下半年 ，全国房地产市场持续转冷 ，市场形势愈加严峻，房企打折降价常态化 。长春 、昆明 、岳阳等19城落地“限跌令 ” ，长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市 ，主要涉及购房补贴 、降低房地产交易税费。
各地调控政策叠加“三条红线” 、房贷管理“两道红线 ”持续发力，银行业金融机构急于“收伞 ” ，部分房企频频暴雷 ，加之北京、厦门 、石家庄等强化预售资金监管，房企流动性危机进一步加剧，再加上部分城市出台“限跌令” ，房企回款速度放缓 ，自救能力进一步弱化 。
首提“良性循环 ”
一系列监管从严背后，房地产行业去杠杆从“控制风险 ”到“产生风险” 。9月末 ，央行第三季度例会定调“两维护 ”：维护房地产市场的健康发展 ，维护住房消费者的合法权益，行业政策风向迎来转折。
12月6日 ，中央政治局会议强调 ，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环 。这是“良性循环 ”一词首次出现在中央政治局会议中 。
紧接着 ，中央经济工作会议再定调 ，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
12月27日 ，央行部署2022年工作 ，再提促进房地产业良性循环和健康发展。
进入2022年，1月以来，地方两会陆续召开 ，从各地公布的政府工作报告看 ，多地继续强调“房住不炒” 、加强保障性住房建设，与往年不同的是 ，促进房地产业良性循环、满足购房者合理需求被多地屡次提及 ，其中北京 、河南 、重庆等地均提及“房住不炒”以及“良性循环 ”，例如 ，北京提出 ，坚持“房住不炒 ”，保持房地产调控政策连续性稳定性 ，促进房地产业良性循环和健康发展 。
1月25日银保监会也在2022年工作会议中强调 ，持续完善“稳地价、稳房价 、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 。
房地产行业在国民经济中有着举足轻重的作用 ，房地产是支柱产业 ，住房更是居民的消费，支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行 ，才能更好的促进房地产行业良性循环。
长效机制将形成闭环
2022年政策端将何去何从？
整体来看 ，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒 ”的定位，完善住房市场和保障体系 ，加快构建高端有市场 、低端有保障的住房制度 ，重点解决新市民、困难群体住房难题，促进房地产行业“良性循环 ”和“健康发展” 。
具体而言 ，短期内 ，“四限 ”调控仍将从紧执行，尤其是核心一 、二线城市 ，继续坚持房地产调控目标不动摇 、力度不松劲 ，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将趋势性下降 。房地产行业去杠杆还将继续落实下去 ，倒逼企业降负债、居民降杠杆。房地产税也将尽快推出 ，并扩大试点城市范围 。坚持“房住不炒 ”，“四限”、去杠杆 、房产税等长效机制将成闭环 。
去杠杆仍将是房地产行业主旋律，房企融资的“三条红线 ” 、房贷管理的“两道红线 ”还将继续落实 ，但去杠杆节奏将适度控制。
居民消费端 ，按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期 、下调房贷利率等 ，进而支持居民自住以及改善性购房消费 ，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环 。
企业端 ，涉房融资或将解冻 ，房企整体融资环境有望明显改善 。支持房企合理正常融资，有序引导企业销售 、购地、融资等经营行为逐步回归常态。“问题”房企仍需去杠杆 ，并将杠杆率 、负债率降到相对安全的水平 ，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧 。
总
结
继中央政治局会议定调后 ，“良性循环 ”无疑成为2022年房地产行业政策不容忽视的关键词 。房地产行业的良性循环包含土地 、开发、融资和销售各个环节 ，在“房住不炒 ”主基调下，落实过程中仍将有较长一段路要走。
整体而言，房地产行业仍需要走平稳健康发展的“软着陆”路线 ，保持调控政策连续性稳定性 ，短期内，“四限”调控仍将从紧从严。对于企业而言 ，“降杠杆 ”仍然是未来发展的关键词 。
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