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（一）按使用功能划分：泛指用途为商业 、服务业的物业 。国内常见有：底商 、步行街、MALL 、购物中心 、专业性市场 。
（二）地域性分类：根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。
如：北京有燕莎 、朝外 、CBD、建国门、王府井 、亚奥 、北三环、西单 、阜成门等多个分散的商业中心 ，商业分布呈现多极化现象 。
上海 、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心 ，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区 。
分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。
（三）按服务对象和辐射范围分类：有区域商业中心、城市核心商业中心 、次中心 、邻里中心、小区配套商业等 。 图：商业地产的“产业价值链 ”模型图
商业地产的产业价值链是一个流程增值的过程，因此我们在思考中建立了这样一个模型 ，从上述模型可以看出一个商业地产项目的产业价值链从不同的角度看其实有两个 ，既狭义产业价值链和广义产业价值链广义产值价值链中市场的狭义和狭义产业价值链中的商业地产是两个价值链的关键点，他们通过开发商连接，把一个无形市场转化成有形市场 ，这是产业价值链开发的基本意义 。狭义产业价值链是从经济效益和微观概念讲的 ，是以开发商为龙头的，整合了零售商 ，运营商 ，金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。也就是说狭义价值链是开发商在开发一个商业地产项目一开始就必须具备的思维模式。为了实现商业地产开发的经济效益，开发商必须寻求投资者 、商业运营商商业服务企业和关联的产业介入 ，共同玩转这个项目 。广义价值链是商业地产的社会效益和宏观讲的 ，往往是无形的，是从消费者需求开始的逆向营销的过程 ，逆向影像在美国已经提出十几年了 ，在中国有多少企业做到了，是一个商业地产项目通过消费者需求 ，商业经营 ，质直制造供应商改进而产生的价值 。广义价值链是认知形成了，只要你把狭义价值链做好了，他就会形成了 ，但是广义价值链基本上是造势的 ，我们在80年代学习的时候就学习了商业地产的项目。事实上掌握消费者的心理，行为偏好 ，掌握个体投资者的承受力对于商业地产开发都是十分重要的 。
商业地产产业价值链理论的意义:
首先从意义上看 ，它至少有这么几个意义:
第一,产业价值链有助于商业地产开发具备正确的理念.
房地产是一个资本密集型和知识密集型的行业，具有高风险 ，高收益的理念 ，商业地产尤其如此，其成功虽然靠智慧 ，反思我们大部分失败的商业地产都是贪心所致 ，要么是忽视了消费者的研究，要么是很多政策倾向自己 ，忽视了关联产业的利益 。产业价值链告诉我们 ，你想成功的开发必须重视整合这些产业，为相关产业提供增值的机会。
第二，产业价值链有助于产业地产形成成功的思路.
这里提出产业价值链这样一种模式也是简化这些东西 ，清晰思路 。在商业地产策划中 ，我们发现很多开发商从事没有接触商业地产，甚至从来没有做过地产 ，就把房子盖起来 ，这种情况太多了 。在项目动工之后就没有了方向，所以 ，为大家解决一个非常简单的问题 ，就是产业价值链，你把你的商业地产项目看成一个集成系统 ，涉及到方方面面的产业 ，不能光是开发房子这么简单。相关产业我们在模型上标的非常清楚 。
第三，产业价值链模式有助于商业地产开发形成有效的模式.
那是一个模式 ，而不是一个理念 。首先是商业地产其前调查方面 ，与住宅开发不同，商业地产前期调查涉及的面广得多。一个商业地产项目市场调查内容至少涉及几个方面:一个是与住宅楼盘相同的必备的内容，宏观经济环境 、消费者调研、密接调研等等 。第二个是长上方面的调研内容 ，包括厂商 、批发商 、分销商 ，零售商，根据项目的大小 ，这些都要考虑到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、厂商 。第三个方面是关联产业的调查内容 ，我们这个模型上面说的关联产业包括餐饮业、旅游休闲业 、旅游业 、培训业、传媒 、广告业 、咨询策划。第四个是服务运营机构的调研，包括会展、物流 、信息和咨询等等。对照这个产业价值链模型 ，我们商业的调研思路会变得非常清晰 。 商业地产存在的三种模式：
第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式 ，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科 ”模式，这种模式在不同的城市郊区 ，进行大规模的拷贝 ，产品极其单一化，目标客户极其准确 ，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的 ，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发 。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店 ，万科作为住宅代表性企业 ，走的也是这个模式，这是第一类。
第二类我们叫做百货公司模式 ，谈到百货公司模式 ，在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做 ，产品也多样化 ，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有 ，包括商户 、写字楼、住宅 、酒店 、公寓都在整个盘子里都体现出来 ，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统 ，每个城市都有城建系统 ，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类 。
第三类我们叫做是精品店的模式 。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式 ” ，它这种主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营 ，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯 ，可能一天就卖三辆 ，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。
1、自主招商
就是由开发商自行组件招商团队 ，确定招商目标开展招商业务 。自主招商是一种基本的招商模式 ，
2 、委托招商
委托招商是委托中介服务 。按照国际先进的经营理念，采用业务“外包”的办法 ，把一些专业要求高 、企业专门投入成本高而效率低的业务外包给专门机构以实现经营效益优化。比如 ，美国最大的商业地产公司西蒙集团也和商业服务机构建立良好的业务关系，实现部分业务外包 ，是商业地产专业化的一个发展方向 。在实战中 ，许多开发商认为业务外包以后，企业就不用沾手招商业务了，其实这种想法是不对的 ，因为受委托招商机构无法替代开发商或物业业主作出经营决策 ，如工程界面定界、租金定价、合同订立 、客户管理等应该由开发商或物业业主自己负责 。
委托招商有两个选项：一是委托专业的招商机构招商，在选择这类机构时 ，应当考察招商的历史和服务的项目 ，更要考察招商机构的主要招商人员的从业经历和成功案例的难易程度；二是委托商业机构招商，这类机构的成功率不高 ，因为支持了委托项目会影响这类机构已经在经营的项目。
在委托招商时要做好以下工作：
（1）比较真实的市场数据；
（2）本方的真实意图 ，包括经营策略等；
（3）比较完整的建筑图纸和配套条件；
（4）明确的招商目标，包括时间 、租金、面积 、品牌要求；
（5）合理的酬金等 。
3 、商房合作
这是一种间接招商的形式 ，商业地产开发商通过和专业商业机构合作 ，以实现招商的目标 。这种合作模式实际上事商业地产开发商付出更大的代价，去谋求招商的成功。在选择这类招商形式时 ，委托方应当充分考察合作对象的聚商能力、品牌代理商的响应概率 ，这样才能确保合作成功，在商房合作中要注意以下事项：
（1）合作的类型是以物业的产权或者租期作价，作为合作的条件之一；
（2）导入品牌的数量；
（3）合作的深度 ，招商 、商业运营 、管理——资产经营和管理；
（4）分利的办法；
（5）双方的分工和各方承担的责任；
（6）品牌是否输出 ，如输出该怎样计费。
4、加盟导商
这是在针对在一些项目所在区域缺乏品牌资源的情况下提出一种导入商业资源的新模式，这种模式也可以说是一种间接实现招商的手段 。
目前国内连锁商业有许多采用通过加盟的办法来扩大市场份额 ，这对投资商业物业的人来说 ，可能是一条实现“经营实心化 ”的途径，而作为商业地产开发商活项目运营方可以借助加盟的办法 ，导入项目的品牌商业资源 ，通过加盟这一非常规的招商手段，迂回地实现招商目标 。
在加盟导商时 ，有以下要点需要注意的：
（1）品牌市场的影响力和品牌的真伪；
（2）品牌使用的费用 、回收年限；
（3）培养和辅导 、管理技术的输出；
（4）物料的保障供应
（5）带动物业升值和经营的作用评价。
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