网上科普有关“证券营业部年终总结 ”话题很是火热，小编也是针对证券营业部年终总结寻找了一些与之相关的一些信息进行分析 ，如果能碰巧解决你现在面临的问题
，希望能够帮助到您 。

　总结是把一定阶段内的有关情况分析研究，做出有指导性结论的书面材料 ，它可以促使我们思考
，不妨让我们认真地完成总结吧
。那么总结应该包括什么内容呢？以下是我精心整理的证券营业部年终总结3篇，希望能够帮助到大家。

　xxxx年已经远离我而去 ，在一年在我的人生路上
，注定是不平凡的一年，5月份正式告别了学生时代走出了大学校门到公司实习 ，8月份正式来邢台参加营业部的筹建，这对于我自身来说
，这一年是划时代的一年，是从一个身背大学生光环的学生到一个必须负起工作职责的职业人的转变 ，在这个转变的过程中
，我想我是不成功的，初期我无论是在观念上还是行动上都没有真正的投入到工作上来 ，经历了许多方法和思维的转变
，有一些苦恼和迷茫，不过很快 ，在领导和同事们的在帮助下
，我们很快认识到了自己的不足和差距，在经历了开始一段时间的不适后 ，现在已经基本上适应了现在的工作的方式
，也找到了一些处理工作上事务的方法 。并在不断在工作中学习和积累，以便在完成自己本职工作的基础上 ，努力在经纪业务上也有所突破
。

　xxxx年是营业部建设的一年，我们在这一年中
，虽然我们付出了汗水和努力，但是我们的成果是显而易见的 ，一个崭新的营业部已经展现在我们面前
，系统建设已经完成并顺利完成各种测试，顺利的通过证监局和总公司的检查 ，营业部营业的正式批文也要在这几天就会有消息
，作为筹建一份子的我看到这个过程一步一步走来，更是由衷的高兴 ，虽然在这过程中
，有过错，有过挫折 ，但这收获的是丰盛的
，一个崭新的营业部已经矗立在我们的面前，从自身而言 ，更是一个大跨步的进步，完成了一个人生重要的转折。

　在这一年中我从得到得经验的是认真
，求实，不怕困难 。刚工作的时候 ，也许有经验上的不足
，但有些出的差错完全是自己的不认识，马虎造成的 ，就想安装视频会议的系统的时候
，本以为按照安装说明的安装就应该没有问题，就把电视挂在墙上了 ，可是当总部指导我们安装的时候
，根本就不是那么回事，又是另一种安装方法 ，这样有不得不从新安装电视和从新安装设备
。这件事虽然不大
，但可以从中发现我在一直有的一种想当然的固有思维，自己认为怎样就怎样 ，其实就不是那回事，我们一定要认真
，求实。自己知道，就知道 ，不知道就说不知道
，完全按照事实出发，作为营业部信息技术部的工作人员更要完全安装本部的指导文档来操作 ，凡是不要自己乱操作
，不明白的就问，向原营业部问 ，向本部问
，知道问题解决为止，并从中总结经验 ，现在问是为了以后不问
，近早的把业务熟悉起来 。

　我还有一个不足的问题，就是对外交往有些欠缺 ，这也是性格的原因，不过我想这个问题我会努力克服。就像上次我联系卫星支架的时候遇到的问题
，由于对外联系的不托，卫星支架的安装脱了近一月的时间 ，虽然没有拖延卫星的安装
，拖延这么长时间，的确是我在这方面的不足 ，以后要加紧这方面的学习
，也许这方面的改进比较慢，但我会在这方面付出我的努力
。

　营业部马上就要走上正规 ，根据自身的特点
，我觉得我应该从一下三个方面入手制定我的下一周年计划。我应该先从自己本职工作开始学习，作为营业部的电脑部主管 ，力保营业部的网路安全
，在营业时间不错任何的差错是我的首要责任，通过前段时间的系统建设 ，我已经对系统的基本构架也做到的理解和掌握，不过我有理由相信这会有一定的水分 。我所或缺的还有是需要长期积累的经验
，这方面我会细心研究以前的事故文档，争取从别人的经验的中总结 ，避免一些别人已经犯过的错误
。我应该从以下方面入手：

　1.认真阅读《系统配置文档》和自己建立的《证券营业部系统建设日志》
，对系统有更深入的理解和掌握，当一旦发生事故时 ，能最快的速度判断出事故的根源
，以至于不影响交易。

　2.从邮箱里下载事故文档，借鉴别的营业部事故处理经验 ，来弥补我们新成立营业部经验上的不足
，一定做到不犯别人犯过的事故，相似事故尽快处理 。

　3.营业部渐渐走上正轨 ，关于信息系统的一些规章制度也要真正的实施起来
，争取在开业前拿出一套完整的业务和办公用机的安全使用制度供大家遵守
。

　从大学以来我在N家公司做过兼职，接触过不同行业的人 ，但迷茫中的自己一直不知道自己适合做什么。虽然我有自己真正喜欢做的事情，但并没有勇气让自己的爱好变成自己的事业方向
，直到加入锦泰期货，期货行业的神秘深深的吸引着我 ，我大声的告诉自己
，我终于找到自己想要的方向，一种发自内心的满足让我找到自己人生的价值 。

　我每天的工作就是打电话 、发帖子 ，联系客户就是我工作的全部
。电话在一次次“您好
，锦泰期货
”声中开始，在一次次拒绝声中结束。发表的无数条帖子也在几秒中瞬间消失 。这些对于我来说都可以接受 ，因为这就是“销售”
，在无数次拒绝中寻找机会，不管哪一行的销售都是这样
。当遇到愿意听完自己的讲解或回帖的人 ，不管会不会成为自己的客户
，我都会很满足很满足，因为这就是自己每天默默工作取得的小小的成就 ，是对自己工作的肯定。尽管可能在别人看来是那么的微不足道，但这就是促使自己每天默默工作的强大的精神动力
，即使一次又一次的失败也要继续一次又一次的去尝试去坚持 。

　其实真正吸引我的并不是这些工作，而是期货行业的本身 ，虽然我只是一个门外人
，我也仅仅是打开了期货行业这扇门，还没有成为期货行业专业的从业人员 ，还没能真正踏入这个行业
，但期货行业犹如一个巨大的磁场，无穷的力量深深的吸引着我 ，成为我以后事业的方向
、人生的方向。尽管未来是不可知的
，但期货确实已经介入了我的人生
。不管未来会怎样，但现在的我、今天的我正在从事这个行业 ，正在创造自己的价值。

　前几天开全体员工会议
，领导说年轻的时候你要做一个值得别人帮助的人，小有成就以后你就要做一个给别人机会 、帮助别人的人 。现在进入期货行业的我就犹如一张白纸 ，在身边各位领导及同事的引领与帮助下，我有了自己崭新的色彩
，感谢身边所有帮助过我的人，谢谢你们热情的接纳偶尔不自信的我 ，谢谢你们耐心的指导偶尔无知的我
。当领导说到你们市场部的努力我们都有看到
，虽然仅仅是这简单的几个字，我已经很感动了 ，很感谢领导的肯定与支持。我会更加努力的工作
，做好自己喜欢的，做好最喜欢的自己!

　新的一年—20xx ，首先我会继续努力向身边的领导及同事们学习
，继续学习期货专业知识，不断的充实自己 ，做到面对形形色色的客户侃侃而谈
，让自己成为更加合格的期货从业人员 。其次我会继续探索不同的渠道寻找更多优质客户，积极热情的与客户保持联系与沟通 ，把最真挚的合作情意传达给他们，让他们感受到我们公司强大的力量
。即使工作过程中可能会遇到各种各样的问题和考验
，即使偶尔会不自信的质疑自己的能力
、怀疑自己的选择，即使暂时可能看不到自己的未来 ，即使……但正如聚美优品的创始人陈欧在为自己代言的广告中说的：“梦想是注定孤独的旅行
，路上少不了质疑和嘲笑，但那又怎样;哪怕遍体鳞伤 ，也要活得漂亮! ” 20xx
，我们会证明这是谁的时代。

　根据中国证监会有关账户规范工作的要求，按照公司的统一安排和部署 ，我营业部自***年3月份开始着手进行三方存管准备工作 。我营业部始终将账户规范工作贯穿于三方存管的每一工作阶段
。一年来
，经过大量、严谨 、细致
、务实的工作，我营业部在账户规范方面取得了较好的效果 ，特别是在账户实名制、资金账户与证券账户信息一致性 、客户账户资料的真实、准确
、完整性、客户资产权属的清晰性以及客户档案的完备性等方面都取得了实质性进展。同时
，也为营业部摸清家底 、规范经营
、提升客户服务水平提供了强有力的保证 。

　第一部分**八一路营业部的基本情况

　财富证券**八一路营业部成立于1994年，前身为湖南省信托投资公司**八一路营业部 ，20xx年重组后更名为财富证券**八一路营业部
。截至20xx年3月28日，营业部共有在用A股股东账户30432户。我营业部成立时间较早
，不同时期、不同管理者对业务的理解和把握各不相同，自然沉淀了大量电话 、地址已经失效的不规范账户 ，加之历经公司重组
、经营管理班子调整和人员流动等过程
，给我们的账户规范清理工作带来了很大的困难 。

　第二部分营业部三方存管账户规范工作的组织管理

　***年3月15日，公司召开三方存管工作动员大会 ，公司领导提出
，要把三方存管工作作为与经营发展同等重要的大事来抓。营业部对此次会议精神进行了认真的学习和讨论，全体员工加深了认识 ，统一了思想
，更加清楚地认识到三方存管工作的重要意义
。为推进营业部账户规范工作顺利进行，营业部在以下方面加强了组织管理：

　一、明确目标 ，计划周密

　按照公司在账户甄别 、通知宣传
、规范上线、重点清理等不同阶段的要求
，营业部都制定了明确的工作目标和周密的工作计划，保证营业部的每位员工都熟知自己的具体任务 、工作进度
、操作路径、最终目标。这种倒排工期的目标化管理在各环节中都起到了很好的作用 。

　二 、统一领导 ，责任到人

　我营业部成立时间较早，沉淀了大量的睡眠客户
，使得账户规范工作面临较大压力
。为此，按照公司要求 ，***年3月16日
，营业部成立了由总经理任组长的三方存管工作小组，对营业部三方存管工作进行统一安排部署 ，同时
，把三方存管工作作为营业部考评的重要内容，对其中工作的进度、工作的质量提出了严格的要求和奖惩措施 ，务求工作踏实
、严谨、按时 、保质。

　三
、分工协作
，保证效率

　为保障投资者利益和保证三方存管工作的顺利进行，根据实际情况对岗位和分工进行了调整 ，做到内紧外松
，忙而有序 。

　对外，我们把保障投资者利益放在首位 ，尽量为客户提供便利
。营业部在签约高峰期，根据经纪业务部要求
，在营业部交易大厅开辟三方存管业务专区，增设了三方存管现场咨询、账户规范等岗位 ，开通了三方存管
，同时，安排营业部交易经理负责个别客户的三方存管接待和解释工作。一年以来 ，营业部没有发生一起因三方存管业务引发的客户纠纷
，实现了三方存管工作的顺利 、平稳
、高效推进 。

　对内，我们明确分工、任务包干 、责任到人 ，做到每个不规范账户有人电话督促通知
，有人档案
、系统比对核查，上班时间不耽误日常业务 ，下班时间不放下三方存管的账户规范工作
。

　四、动态评估
，奖惩分明

　客观上来说，三方存管账户规范工作很大程度上是一项枯燥的 、重复性的复杂劳动 ，出现错误的可能性较大。但我们十分清楚，员工在账户规范中的一点小错误就有可能给客户带来不便和损失
，有可能给营业部带来纠纷或诉讼 。为此，在要求员工主观上高度集中精力外 ，营业部还专门制定了有关配套奖惩措施
。***年3月份以后
，在月度工资及年终奖金调整方面，很大程度上依据员工在账户规范清理工作中的表现决定。此外 ，营业部还规定所有客户经理所开发客户如未在规定时间内办理账户规范手续
，将降低直至取消客户经理绩效工资提取比例 。

　第三部分我部三方存管账户规范工作的落实和具体措施

　一
、加强学习，按章办事 ，严控风险

　在三方存管账户规范过程中
，营业部认真学习了中国证监会、中国证券登记结算公司下发的相关文件，依据公司三方存管系列文件精神和工作实际情况 ，相继制定了营业部《小额休眠账户激活处理办法》等一系列操作细则规定
，使得开展具体工作时有据可依，有章可循 ，大大提高了账户清理工作时的规范性和准确性，严控了潜在的风险。

　二 、加强培训
，统一标准，规范操作

　三方存管工作涉及客户、券商
、银行等相关方面 ，涉及营业部柜面业务的各个基础环节
，同时还要对历史遗留的各类问题进行清理规范，业务人员需要在短时间内集中处理一些非常规性问题 ，这样一项复杂的系统性工程
，对员工的业务能力和营业部经营管理能力都是严峻的考验
。但营业部所有员工都表现出敢打必胜的信心和决心，不仅积极参加公司和营业部统一组织的现场业务培训 ，而且通过公司的办公系统、视频系统 、QQ系统
、网站等各种渠道进行学习和交流
，利用闭市和业余时间对证监会、中登公司等管理和服务机构的文件认真自学。三方存管工作以来，营业部参加公司的三方存管业务现场培训 、视频培训十余次 ，营业部组织全体员工学习管理机构及公司文件十余次
，通过其他渠道的学习每天都在坚持进行 。一年以来，密集的学习和培训 ，不仅保证了三方存管工作的高效
、有序进行，切实保障了客户利益
，而且对员工业务能力的提高起到了重要作用
。

　三、坚决杜绝新开不合格账户

　自***年1月1日，营业部坚决禁止新开不合格账户 ，自***年11月23日起
，所有新开人民币账户直接上线。为杜绝新开不合格账户，公司制定的《关于严禁新开或新设不合格帐户的紧急通知》 ，从机制和流程上提供了有力的保障
，对违规操作提出了明确的惩罚措施 。同时，公司风险控制总部实时监控系统对客户身份证号码 、姓名
、电话、住址等字段进行实时检索 ，也为营业部新开立资金账户的合格 、准确性提供了后台支持和保证
。

　四
、账户规范清理的具体操作措施

　（一）账户甄别工作

　***年3月中旬
，公司召开三方存管工作动员大会后，自三月份开始 ，营业部正式开始了账户甄别工作。营业部全体员工对照客户档案等原始资料和系统记录对所有人民币账户进行全面排查
，对账户信息逐一进行对比，甄别账户分类 ，确定其规范程度和存在的风险，根据甄别结果在柜面系统进行分类标识
，建立不合格账户台账 。虽然大家对此项工作的艰苦性有所估计，但真正干起来 ，才发现这项工程的复杂性和难度超出了所有人的预料
。

　四十天时间
，在保证营业部日常业务开展的情况下，31名员工利用每日下班及双休日时间对营业部近20000份客户档案和系统进行了比对和标注 ，每份档案至少检查两次
，平均每人翻查近了500份档案材料。大量档案分散到每个员工手中，对档案管理的'安全性也提出了极大的挑战 。尽管工作强度大 ，头绪繁杂
，但从营业部三方存管工作小组对账户甄别结果的抽查结果来看，账户甄别和系统标识工作的准确率令人相当满意
。

　整个三、四月份 ，从总经理到普通员工
，大家一起摸爬滚打，“快餐盒饭 、通宵达旦；日夜奋战 ，赶紧快干
”这句员工苦中作乐的顺口溜，是当时营业部员工辛勤工作最真实的写照。四十天下来
，每个女员工的手指上留下了一道道被客户档案割破的伤痕，好几个人犯起了颈椎病 ，员工中涌现出很多感人至深的事迹 。员工表现出的无私奉献精神
，打响了账户规范清理工作的第一炮！

　（二）通知宣传工作

　在通过账户甄别工作摸清底数后，自***年6月份起 ，营业部结合公司第三方存管工作的公告内容
，开始进行了持续性的三方存管的客户通知和投资者教育工作，并一直延续至今。在公司利用今晚报进行宣传的同时 ，我部也采取了一系列宣传督促措施
。一是营业部设立了三方存管咨询柜台
，张贴三方存管投资者教育材料，每天安排业务骨干进行三方存管业务咨询 ，督促客户尽快规范账户
，办理三方存管手续；二是营业部在交易大厅显著位置设立了三方存管业务专栏，介绍三方存管的含义和重要意义 ，刊登我公司及营业部关于三方存管业务的公告及通知；三是利用现场广播系统、网上交易系统
、现场行情委托系统对投资者进行提示；四是对不规范账户客户进行多次的电话通知和短信通知。***年4月份以来，营业部利用客户服务短信平台系统发布三方存管及账户规范通知短信超过5万余条
，不规范账户每户平均发送3次；五是多轮次的电话提示 。根据账户规范工作进度，营业部集中组织员工对不规范账户客户进行多次电话提示 ，三方存管账户规范电话平均每位员工利用工作之外的时间拨打超过5000个
，这些工作，的确付出了很多精力和心血；六是对诸如身体不便、老龄等特殊客户进行上门服务
。

　（三）规范上线工作

　***年6月下旬 ，按照公司的统一安排
，营业部开始进入规范上线阶段。此阶段的工作主要是对营业部现有人民币账户的逐户清理规范，具体工作包括补齐开户资料 、完善系统标识
、签署三方存管协议、组织客户集中上线和处理遗留客户上线等 。

　为保证这一阶段的工作效果 ，我部制定了比较具体的措施
，从营业部的场地 、人员
、流程等方面予以保证
。首先，设立了专门的区域受理第三方存管业务 ，设有咨询引导岗、甄别分流岗 、签约咨询岗
、清理规范岗、电话咨询岗 、资料清补岗
、复核纠偏岗、宣传推动岗 、协调保障岗、信息录入岗
、审单收件岗以及银行驻场等
，实行流水化作业，提高业务办理效率；其次 ，按照“优势互补”的原则组成不同工作小组，客户甄别、系统录入等重点环节由营业部专人负责。第三
，合理调整业务受理流程，延长工作时间 ，为客户办理业务提供时间上的便利
，提高单日业务受理数量 。第四，在此阶段的后期 ，营业部对少数尚未进行清理的客户采用上门服务 、交叉通知
、交易限制等措施
，最大限度提高营业部账户合格率和签约率
。

　（四）遗留问题的重点清理

　此阶段中，针对年内的账户规范清理工作进行数据统计和复查核对 ，对个别遗漏未上线账户进行单独处理
，针对少数剩余无法规范的不合格账户做好管理台账，预先咨询遗留问题账户的规范意见。八一路营业部因成立时间较早 ，也蓄积了一些帐户的遗留问题
，这次借助第三方存管的东风，我部也及时处理了一些历史透支帐户 。营业部在总部的支援下分赴广州 ，利用各种渠道寻找客户，极力向客户解释帐户未规范会带来的影响
，起初这一举措还遭到了客户的怀疑，将我们的员工拒之门外 ，整整一天不接见我们上门的员工
，第二天一大早，我部员工又再次来到该客户的门前继续等待 ，可这一等就是足足三个小时
，广州的天气较炎热，我部的员工只能靠随身携带的矿泉水充饥 ，不能离开半步
，终于该客户被我们的诚心打动，在我部员工一再的努力劝说下 ，客户的态度开始有所回转
，欣然接受了我部员工的意见
。对我部的帐户清理工作起到了积极的促进作用。

　另，我部还有一不合格帐户的客户在大连监狱 ，此前该客户没有留下任何****，查询电信公司无联系号码
，通过身份证号码查询该客户的联系地址也已不存在，后来通过与该客户曾经有联系的客户打听 ，才得知其妻子的工作单位调往大连 。经过向总部申请
，我部派遣员工奔赴大连，打算在其妻子的协助下去大连监狱要求客户规范帐户 ，确层层受阻。眼看时间天天过去
，事情无任何进展，我部员工心急如焚 ，决定向总部申请
，疏通关系，最终在总部及有关部门的配合下 ，让客户签署了新的开户文件
，规范了帐户
。

　（五）不规范账户的限制措施

　鉴于仍有部分客户未能及时到我部规范账户，我部于***年9月份后根据中国证监会和中国登记结算公司的相关文件要求 ，按照公司统一部署，对不合格账户按照营业部受理三方存管的承受能力分批次进行了必要的限制。20xx年1月14日
，为加快规范进度在提高工作效率的基础上，对不合格账户及合格未上线客户实现了限制存取、限制买入 、限制撤销指定
、限制转托管等措施 ，促使客户尽快到营业部进行账户规范 。目前
，我营业部不合格账户数量和未签署三方协议的客户数量大大降低
。虽然如此，我们仍然存在难以取得联系的部分客户 ，这部分客户电话号码和居住地址都已经变更。我部根据中国证监会和中国登记结算公司的相关文件要求
，按照公司统一部署，陆续对不合格账户进行了限制措施 ，使得不合格账户陆续得到了规范
，采取限制后不合格账户数量大大的降低了，为了及早规范不合格账户 ，营业部统一思想
，即使损失成交量，也要确保不合格账户及早规范 。

　第四部分营业部账户分类及规范现状

　目前 ，我部存在各类账户与柜面系统标识情况完全一致
。具体账户分布情况见下表。

　财富证券**八一路营业部账户规范情况一览表

　基准日数据当期数据

　申报不合格证券帐户1249109

　合格证券账户12850

　不合格资料不规范账户107

　不合格其他账户2

　清理合格未存管0

　小额休眠账户4448

　合计

　以上数据截至日期为4月14日 。

　第五部分我们的工作体会

　三方存管账户规范工作已经持续了一年多的时间，回顾我们走过的这些日子
，既感慨，又欣慰
。感慨的是 ，我们付出了很多
，包括休息时间，还有汗水和智慧！欣慰的是 ，我们的付出收获了丰厚的回报。

　一是
，促进了业务拓展 。我们感觉，账户规范是监管机构的正确决策 ，是保证证券市场健康发展的重要措施
，也是我们提升服务水平，进一步规范经营的有力保证
。在实际工作中 ，我们始终树立这样的信念：账户规范与业务拓展不矛盾
，规范做得好，可以大大提升我们的市场竞争力。事实也充分说明了这一点 。过去的***年 ，我部的收入、利润 、份额都取得了长足的进步，业务规模不断的发展壮大
，这些都有力地证明，监管部门
、公司领导和我们制定的政策是正确的！我们付出的努力是值得的 ，做好账户规范工作对业务拓展的促进作用是积极明显的！

　二是
，夯实了管理基础。三方存管与账户规范是一项庞大而繁杂的系统性工作，同时也是我们夯实营业部管理基础 ，特别是更全面、详细地掌握客户资料的最有效手段
。通过反复的核实 、补充
，我们的客户资料已经相当完整
、齐备，不仅让我们进一步摸清了营业部客户底数了解了客户状况 ，而且
，这次账户清理规范后更为详细的客户基本资料信息也使我们在下一步分析客户偏好，确定客户风险承受能力 ，细化客户服务方面更有把握
，更有信心。

　三是，控制了经营风险 。账户清理与规范同时也是对营业部各项经营风险的一次重新梳理、彻底盘查
。认真 、细致地做好这项工作 ，可以在很大程度上控制住营业部风险的源头，排除重大风险隐患。由于众多复杂的历史原因
，严重影响了日常经营与管理 。而通过这次账户清理规范工作，我们基本上做到了胸有成竹 ，心中有数
，这也是我们一项重要的收获
。

　第六部分存在问题及下一步工作安排

　目前，我部尚存在不合格证券账户109户 ，这部分客户中大部分为通过电话、网通和
、移动、联通 、银行等多种方式
，无法取得联系的客户。对于该部分账户，我营业部已于20xx年1月14日对账户进行了禁止资金划转和禁止买入限制 。除被动限制外 ，我营业部还将想方设法联系客户
，争取尽早规范这部分账户
。

　在今后的工作中，我们将继续以保证客户资产的安全为原则 ，以第三方存管工作为契机
，及时转变经营管理模式，提升服务质量 ，坚持合规经营；积极思考，提早准备和认真应对纳入第三方系统和部分客户另库存放后可能出现的新问题。对于此次自查中暴露出的问题我们将在会后进行进一步的分析并制订出更为详尽科学的解决方案
，及时整改，控制风险 。

简简介

房地产信托结构图

房地产信托 ，英文是“Real Estate Investment Trust ”
，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人) ，为受益人的利益或特定目的
，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托 ，是指委托人基于对信托投资公司的信任
，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义 ，为受益人的利益或特定目的
，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为
。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。

2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资 ，房地产信托开始成为企业追逐的热点 。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益
，代为管理
、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。

2发展历程

1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Bost

上海国际金融中心

on　Personal　Property　Trust），但直到1920年以后 ，美国投资事业才有了划时代的发展
，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致
。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益 ，美国展开了一系列联邦证券交易活动
，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法 、1935年公用事业控股公司法
、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法 ，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架 。依据美国1940年投资公司法第4条
，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-Amount　Certificate Companies）、单位信托公司（Unit　Investment　Trust）和经理公司（Management Companies）三类
。

其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通 ，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司 、开放型（Open-End Type）
、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-　Diversified　Type）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身
，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定 ，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似
，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞 。但由于后来的投资信托法规不断健全 ，且经济发展态势良好
，美国投资信托的发展又日益茁壮起来
。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典 ，正式开创了REIT
，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。

换言之，即使REIT是以公司为组织形态 ，也可以不必负担公司所得税
，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能 。1976年美国国会通过了税收改革法案 ，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件
，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行 、储蓄贷款机构或保险公司类的公司 ，通过这些机构，向大众募集资金
。基于危险分散原则
，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品 ，其基本架构由不动产投资信托基金
、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定
，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动 。

3性质分类

房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：

①委托业务 ，如房地产信托存款 、房地产信托贷款、房地产信托投资
、房地产委托贷款等；

②代理业务
，如代理发行股票债券、代理清理债权债务 、代理房屋设计等；

③金融租赁
、咨询、担保等业务
。

相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本 、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性
、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能 ，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新
，使其成为最佳融资方式之一 。

4发展现状

当人们对高房价已经感觉到无奈的时候，“集体焦虑
”就出现了。当这种“集体焦虑”出现之后 ，一切与房

房地产信托

地产沾边的东西都会刺激人们的这种焦虑
，房地产信托也自然“被焦虑 ”，被情绪化地关注
。事实上 ，在我们的生活中，已经多次出现一个传言击垮一家企业的案例。信用社会中
，“压倒骆驼的最后一根稻草”表面看也许就是一个传言或是无意的误读，但其背后是“集体焦虑
”中的非理性 。网络时代 ，当信息的传播更加便捷之时
，对于信息的辨别也更重要了
。

[1]房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大 ，而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产信托望而生畏 。 尽管房地产信托产品面临众多问题
，但并不能一概否定此类产品
。相关专业人士给出了建议，从来看 ，房地产信托产品收益率还是比较高的
，投资者在购买的时候一定要审慎：首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施 ，第三还要看信托公司的资质。房地产信托依然具有投资价值 。

不过专家建议
，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛
。除了要考察项目的好坏之外，也要严格把握产品的风控措施 ，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的选择上，要尽量选择那些股东背景 、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品 。

从投资品种来看
，股市屡创新低，外围环境负面消息不断 ，反弹迹象并不明确
，风险难以把控
。而房地产投资受到严控，且受到限购令影响 ，投资房地产风险加大。相比较下来
，前发行的房地产信托计划预期年化收益率大都在10%以上，尽管同样受到调控 ，但是投资者能详细了解房地产信托项目
，作为资产配置的一种，不失为一个理想的选择 。

5发展前瞻

银监会从2011年5月开始针对房地产信托业务逐步开始调控 ，屡次通过窗口指导的方式降低房地产业务的发行。6月要求房地产信托项目由事后报备改为事前报备
，可以看出银监会逐步将主动权掌控在自己手中，并开始主动出击
。从9月开始 ，要求逐个监测存量项目的兑付风险。而之后就爆发了绿城事件，这系列措施可以看出银监会对于整治房地产信托业务的决心和力度 。而这次四家信托公司被叫停可谓再次给行业敲响了警钟
。

在监管部门的严控信托网的主动调整之下
，房地产信托业务已经呈明显降温态势。根据信托研究机构普益财富昨日发布的9月份信托市场月报，9月份房地产领域的信托产品发行量为49款 ，环比下降25款
，占比下降2.57个百分点 。

这次叫停是银监会释放的一种继续严控的信号，至于房地产信托业务是否会被叫停 ，尚无消息
，但可以看出，调控政策逐步向各个信托公司开始发难
。由于之前房地产信托过快的发展 ，这也使得风险积聚
，银监会此举也是出于风控角度考虑。

6资金来源

资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件 。房地

基金型房地产信托

产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：

房地产信托基金

是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及

其它信托业务而设置的营运资金
。我国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款
、社会集资以及自身留利；

房地产信托存款

是指在特定的资金来源范围之内 ，由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率
，均由中国人民银行规定 、公布和调整；

集资信托和代理集资

这是信托机构接受企业
、企业主管部门以及机关、团体 、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式；

资金信托

是指信托机构接受委托人的委托 ，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务 。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金
、公益基金和劳保基金；

共同投资基金

即投资基金或共同基金
，对于国内公众而言，它是一种较新型的投资工具 ，但在国外已有百余年的历史
，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业 ，在发达国家的金融市场上
，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具
。

7投向分类

根据资金投向的不同 ，REIT可分为三类：

权益型

（EQUITY　REIT）。权益型 REIT直接投资并拥有房地产
，其收入主要来源于属下房地产的经营收入 。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓 、办公楼
、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入 ，还来源于房地产的增值收益；

抵押型

（MORTGAGE　REIT）
。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款
，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；

混合型

（HYBRID　REIT）。顾名思义 ，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款 。

早期的房地产信托主要为权益型
，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入
。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托 ，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向 。另外
，REIT还有很多其他分类方法
。

例如，按股份是否可以追加发行 ，可分为开放型及封闭型。封闭型REIT被限制发行量
，不得任意发行新的股份；相反，开放型REIT可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份 。按是否有确定期限 ，可分为定期型和无期限型
。定期型　REIT是指在发行基金之初
，就定为确定期限出售或清算基金，将投资所得分配予股东的事前约定；无限期型则无。按照投资标的确定与否 ，分为特定型与未特定型 。基金募集时
，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型REIT；反之，于募集基金后再决定适当投资标的者为未特定型REIT.[2]

8运作流程

房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式 ，另一种是日本模式
。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同
，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。

9美国模式

美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的 ，在成立阶段
，其主要运作流程为：

房地产市场的政策

（1）评估资金 。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划 ，主要工作包括：预估所需资金数量
，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。

（2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜 ，包括投资细节 、募款细节和承销方式等工作
。

（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律
、会计问题
，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件 ，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定 。

（4）接洽不动产顾问公司
。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任
，则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。

（5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集 ，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约 。

房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后
，便进入正式运作阶段
。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示 ，进行业务操作
，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜 。投资者通过券商购买　REIT证券，投资收益则从保管机构处获得
。

在美国 ，房地产信托证券首次公开发行的注册登记
，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投资政策 、与投资政策有关的活动
、房地产的状况、财产处理的信息 、经理公司与投资公司之间的关系等。当然 ，REIT也可因私下发行而无须注册登记
，但依据1933年证券法REGULATION D（RULES501-506），私下发行的投资人人数上限为35人 ，完成公开发行后
，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务 。另外 ，法律还对房地产信托的结构
、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制
，以防止股份过于集中；每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据 、现金和政府债券组成；同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得
。在税收方面 ，REIT则受到了优待
，按照规定，REIT不属于应税财产 ，且免除公司税项
，这就避免了双重纳税的可能。

10日本模式

其运作流程为：

（1）房地产公司将土地
、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；

（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；

（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司 ，同时向该公司收取租赁费；

（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人
，向承租人收取租赁费；

（5）信托公司向投资者发放红利；

（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款 ，再按比例分配给投资者 。

11借鉴意义

从对美国和日本房地产投资信托发展的经验和教训的研究中
，我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点：

（1）我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究 ，并推动政策的市场化，来达到房地产的证券化。 （2）正确认识房地产投资信托的特性
。房地产投资信托是一种新的金融商品
，它有自己产生的条件和发展的规律， 我们只能给它创造适合生长和发展的条件 ， 不能只是为了处理银行的不良资产（当然它可以作为处理不良资产的一种手段）
，更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展，这样只能起到拔苗助长的作用。

（3）在政策上 ，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律 、税务
、财务和证券交易等相关法律法规
，保证和维持整个市场的公平、公正 、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康
、理性地发展 。

（4）在房地产证券化的发展过程中 ，应极力开发相关和配套的房地产证券化商品
，培养大量的机构投资者
。

（5）我国房地产业才刚刚开始发展，我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。

在国内的房地产金融政策大环境下 ，房地产开发商期待更多的融资渠道和新的金融衍生工具 。要鼓励和支持房地产投资信托基金这一新的融资方式的萌芽和发展
，积极引导社会资金、银行资金 、 外商资金
、 外埠资金和居民个人资金投向房地产
。 通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金模式，适时培育和发展 REIT 基金 ，不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题，并可以推动我国房地产行业持续稳定健康发展。[3]

12作用

1、能为房地产委托人提供可靠的融资渠道
，促进房地产企业良性发展 。中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态 ，受房地产开发成本高等因素的制约
，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态
。因此 ，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。

房地产信托

2 、房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种
，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道 。特别是在当前，股市欺诈接连不断
、股指一厥不振 ，银行存款利率大幅度下降的背景下
，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时 ，是满足投资者需要的一个很好的选择
。

3、房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围
，是信托业得以迅速发展的重要契机。从中国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依 ，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金
，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场 ，也招来了政府干预
，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围” 越来越窄 ，业务量也越来越少 。随着2001年10月1日《信托法》的实施
，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下 ，对信托业而言
，进行房地产信托不失为一项崭新的 、现实的、强有力的突破口。

13同类区分

与REITs的区别

第一，REITs是标准化可流通的金融产品 ，一般从上市或非上市公司收购地产资产包
，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入
、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益 ，能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为
，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场 ，不能在证券交易所上市流通
。

第二
，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报 ，一般在3%-9%左右。

第三
，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全 ，或部分或局部参与项目公司运作获取回报 。

第四
，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后 ，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短
，一般为1-3年
。

第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的 ，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排 。

第六
，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式 ，也可以是贷款信托、优先购买权信托 、财产权信托
、受益权转让信托等等
。

总之
，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金 ，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心 、饭店
、公共建设等商用建筑物
，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证 ，报酬以配息方式进行
，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖 ，赚取资本利得。

14风险控制

房地产信托的主要风险来自于：[2]

(1)赔偿风险 。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定
，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿
。也就是说 ，信托公司不负责运营过程中发生的风险。[2]

(2)项目风险 。单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景
，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介 ，不审慎决策
，将面临很多潜在的风险
。[2]

(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大 。我国的“资金信托管理办法 ”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万 ，但因为房地产融资额大
，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制 ，单笔金额便很大
，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份 、认购起点不低于5万元
”对于个人投资者而言，并不容易接受
。[2]

(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷 。比如业务模式散乱 ，经营风险偏高
，利润较低等；在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式 ，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差
。[2]

信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段
，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出 ，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出
，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下 ，必须与银行紧密配合
，单独运作的风险非常大 。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或贷款)决策时 ，难以把握这些潜在影响因素
，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险 ，无法规避
。

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确实不是我本人手打的
，不过很简单的概括并不能说明问题，特别是随着法律法规的不断限制 ，房地产作为中国主流经济支柱之一，以及地方财政主要收入的产业链
，后续的房地产与金融行业之间的合作将会出现更多的方式方法，信托最早出现在国外 ，但是并不完全适用于我国大陆
，因此，希望朋友们不仅了解其然而且要了解其所以然 ，才能制定更合适自己项目的方式方法！

另外
，依然要说一句抱歉，我自己本人对于房地产信托挂钩 ，还是属于很初级的。

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