网上科普有关“权益和资产怎么区别
”话题很是火热，小编也是针对权益和资产怎么区别寻找了一些与之相关的一些信息进行分析 ，如果能碰巧解决你现在面临的问题
，希望能够帮助到您
。

是指资产扣除负债后由所有者应享的剩余利益。即一个会计主体在一定时期所拥有或可控制的具有未来经济利益资源的净额 。所谓净资产，在数量上等于企业全部资产减去全部负债后的余额 ，这可以通过对会计恒等式的变形来表示
，即：资产—负债＝所有者权益
。

企业的所有者和债权人均是企业资金的提供者，因而所有者权益和负债（债权人权益）二者均是对企业资产的要求权 ，但二者之间又存在着明显的区别。主要的区别有：

（1）性质不同 。

（2）权利不同
。

（3）偿还期限不同。

（4）风险不同 。

（5）计量不同
。

[编辑本段]所有者权益的内容

所有者权益的来源包括所有者投入的资本
、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。

直接计入所有者权益的利得和损失
，是指不应计入当期损益 、会导致所有者权益发生增减变动的
、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失 。

其中：

利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的 、与所有者投入资本无关的经济利益的流入
。分为：

（1）直接计入所有者权益的利得；

（2）直接计入当期利润的利得。

损失是指由企业非日常活动所发生的
、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出 。分为：

（1）直接计入所有者权益的损失；

（2）直接计入当期利润的损失。

[编辑本段]所有者权益的特征

所有者权益与债权人权益比较，一般具有以下四个基本特征：

1．所有者权益在企业经营期内可供企业长期 、持续地使用 ，企业不必向投资人返还资本金
。而负债则须按期返还给债权人
，成为企业的负担。

2．企业所有人凭其对企业投入的资本，享受分配税后利润的权利 。所有者权益是企业分配税后净利润的主要依据 ，而债权人除按规定取得股息外，无权分配企业的盈利
。

3．企业所有人有权行使企业的经营管理权
，或者授权管理人员行使经营管理权。但债权人并没有经营管理权 。

4．企业的所有者对企业的债务和亏损负有无限的责任或有限的责任，而债权人对企业的其他债务不发生关系 ，一般也不承担企业的亏损
。

所有者权益类账户的分类

按其形成的方式
，该类账户可分为投资人投入的资本以及企业内部滋生的盈余公积金和未分配利润等留存收益。

所有者权益类账户按照来源和构成的不同可以再分为投入资本类所有者权益账户和资本积累类所有者权益账户 。

投入资本类所有者权益账户主要有：实收资本
、资本公积等；

资本积累类账户主要有：盈余公积、本年利润 、利润分配等
。

[编辑本段]所有者权益的分类

一
、所有者权益按其构成，分为投入资本、资本公积和留存收益三类。

1 、投入资本

投入资本是指所有者在企业注册资本的范围内实际投入的资本 。所谓注册资本 ，是指企业在设立时向工商行政管理部门登记的资本总额
，也就是全部出资者设定的出资额之和
。企业对资本的筹集，应该按照法律、法规
、合同和章程的规定及时进行。如果是一次筹集的 ，投入资本应等于注册资本；如果是分期筹集的
，在所有者最后一次缴入资本以后，投入资本应等于注册资本 。注册资本是企业的法定资本 ，是企业承担民事责任的财力保证。

在不同类型的企业中
，投入资本的表现形式有所不同
。在股份有限公司，投入资本表现为实际发行股票的面值 ，也称为股本；在其他企业，投入资本表现为所有者在注册资本范围内的实际出资额
，也称为实收资本。

投入资本按照所有者的性质不同，可以分为国家投入资本、法人投入资本 、个人投入资本和外方投入资本 。国家投入资本是指有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业所形成的资本；法人投入资本是指我国具有法人资格的单位以其依法可以支配的资产投入企业所形成的资本；个人投入资本是指我国公民以其合法财产投入企业所形成的资本；外方投入资本是指外国投资者以及我国香港
、澳门和台湾地区的投资者将资产投入企业所形成的资本
。

投入资本按照投入资产的形式不同 ，可以分为货币投资、实物投资和无形资产投资。

2 、资本公积

资本公积是指归所有者所共有的
、非收益转化而形成的资本
，主要包括资本溢价（股本溢价）和其他资本公积等 。

3、留存收益 留存收益是指归所有者所共有的 、由收益转化而形成的所有者权益，主要包括法定盈余公积
、任意盈余公积和未分配利润
。

二、所有者权益可以按经济内容和形成渠道分类。

1．所有者权益按经济内容划分 ，可分为投入资本 、资本公积
、盈余公积和未分配利润四种 。

（1）投入资本是投资者实际投入企业经济活动的各种财产物资
，包括国家投资、法人投资 、个人投资和外商投资
。国家投资是有权代表国家投资的部门或者机构以国有资产投入企业的资本；法人投资是企业法人或其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业的资本；个人投资是社会个人或者本企业内部职工以其合法的财产投入企业所形成的资本；外商投资是国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入的资本。

（2）资本公积是通过企业非营业利润所增加的净资产，包括接受捐赠
、法定财产重估增值、资本汇率折算差额和资本溢价所得的各种财产物资 。接受捐赠是指企业因接受其他部门或个人的现金或实物等捐赠而增加的资本公积；法定财产重估增值是指企业因分立 、合并
、变更和投资时资产评估或者合同、协议约定的资产价值与原账面净值的差额；资本汇率折算差额是指企业收到外币投资时由于汇率变动而发生的汇兑差额；资本溢价是指投资人缴付的出资额超出其认缴资本金的差额 ，包括股份有限公司发行股票的溢价净收入及可转换债券转换为股本的溢价净收入等
。

（3）盈余公积是指企业从税后净利润中提取的公积金。盈余公积按规定可用于弥补企业亏损
，也可按法定程序转增资本金 。法定公积金提取率为10％。

（4）未分配利润是本年度所实现的净利润经过利润分配后所剩余的利润，等待以后分配
。如果未分配利润出现负数时 ，即表示年末的未弥补的亏损
，应由以后年度的利润或盈余公积来弥补。

2．所有者权益如按形成渠道划分，可分为原始投入的资本和经营中形成的资本 。原始投入的资本包括投入资本和资本公积 ，经营中形成的资本包括盈余公积和未分配利润
。

[编辑本段]相关规定

《企业会计准则－－基本准则》相关条款对所有者权益的规定：

第二十六条 所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。

公司的所有者权益又称为股东权益 。

第二十七条 所有者权益的来源包括所有者投入的资本 、直接计入所有者权益的利得和损失
、留存收益等
。

直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的 、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。

利得是指由企业非日常活动所形成的
、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入 。

损失是指由企业非日常活动所发生的 、会导致所有者权益减少的
、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出
。

第二十八条 所有者权益金额取决于资产和负债的计量。

第二十九条 所有者权益项目应当列入资产负债表 。

[编辑本段]所有者权益的确认条件

所有者权益体现的是所有者在企业的中剩余权益,因此,所有者权益的确认主要依赖于其他会计要素,尤其是资产和负债的确认；所有者权益金额的确定也是主要取资产和负债的计量.

所有者权益反映的是企业所有者对企业资产的索取权,负债反映的是企业债权人对企业资产的索取权,两者在性质上有本质区别,因此企业在会计确认,计量和报告中应当严格区分负债和所有者权益,以如实反映企业的财务状况,尤其是企业的偿债能力和产权比率等.在实务中,企业某些交易或者事项可能同时具有负债和所有者权益的特征,在这种情况下,企业应当将属于负债和所有者权益的部分分开核算和列报.例如,企业发行的可转换公司债券,企业应当将其中的负债部分和权益性工具部分进行分拆,分别确认负债和所有者权益.

[编辑本段]与债权权益的区别

两者的显著区别主要表现在以下几点：

1．债权人对企业资产的要求权优于所有者权益
。

2．企业的投资者可以参与企业的经营管理
，而债权人往往无权参与企业的经营管理。

3．对于所有者而言，在企业持续经营的情况下 ，除按法律程序减资外
，一般不能提前撤回投资 。而负债一般都有规定的偿还期限，必须于一定时期偿还。

4．投资者以股利或利润的形式参与企业的利润分配
。而债权人的债权只能按规定的条件得到偿付并获取利息收入。

大悦城：隐秘的资金池

一、换股的一般概念 、具体方式和主体资格认定

（一）“股权”、“股份 ”及“换股
”

“换股” ，即股权交换
，是指一个企业以企业自己发行的股份或其持有其他企业的股权，交换另一个企业股权的交易行为 。“股 ” ，包括股权和股份
。股权
，对投资人而言，是一种财产 ，其表现形式为股份有限公司发行的股票
，包括上市股票和非上市股票，或者有限责任公司签发的出资证明书 ，股票和出资证明书又统称权益性证券；股份，对被投资单位而言
，是一种义务，是其应记录在“股本
”或“实收资本”的金额 ，发行股票
、签发出资证明书和记录股份
，又统称为发行权益性证券。

（二）换股的具体方式

1.一般换股 。是指不因之构成企业合并的股权交换
。一般换股按换出股权的性质不同，还可分为：（1）股份换股 ，即一个企业以自身发行的权益性证券换取另一企业的股权
，而换入股权可能是对方自己发行的权益性证券，也可能是对方持有的第三方企业的股权；（2）股权换股 ，即一个企业以其持有的第三方企业的股权
，换取另一企业的股权，而换入股权可能是对方自己发行的权益性证券 ，也可能是对方持有的第三方企业的股权。

2.企业合并换股 。所谓企业合并换股
，是指企业通过换股即以发行的权益性证券或持有的其他企业股权为对价，取得另一方的控制权或实现对另一方的吸收合并
。按照换股时情况不同 ，企业合并换股还分为：（1）按换股合并时换股双方的关系为标志，合并换股可分为同一控制下的企业合并换股和非同一控制下的企业合并换股；（2）按换股合并后新的控股关系为标志
，合并控股可分为正常购买换股和反向购买换股；（3）按换股后是否导致合并中一方存续、另一方解散为标志，合并换股可分为控股合并换股和吸收合并换股。吸收合并换股 ，是指合并中解散的企业的股东
，将其持有的解散企业的股权，通过换股 ，转为合并后存续的企业的股权 。

3.工商 、税务机关对换股业务不同称谓和具体要求
。（1）在工商登记方面
，《股权出资登记管理办法》（国家工商行政管理总局令第39号，以下简称《管理办法》） ，将换股业务称为股权出资
，但仅限于企业以其持有境内其他企业的股权向对方投资
、换取对方发行的权益性证券的行为，其他情况下的换股 ，似乎不属于《管理办法》的规范范围；（2）在所得税税务处理方面
，财政部、国家税务总局在《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号，以下简称财税[2009]59号）中 ，将换股业务分别包含在股权收购和企业合并中，股权收购指的是企业控股合并
，不包含上述一般换股 、吸收合并和不涉及控制权一般购股；企业合并则专指企业的吸收合并。企业作为合并对价的换出股权，在财税[2009]59号文件中称为股份支付 ，但换出股权则限于本企业或其控股企业发行的权益性证券
，不包含企业所持其合营企业或联营企业的股权 。

（三）换股的条件和主体资格的认定

1.换股条件。《管理办法》规定，企业用于出资的股权 ，是其持有的境内其他企业的股权
，因此企业以自己发行的权益性证券对外出资，现行制度尚不能得到工商行政管理部门的登记认可
。但企业不可用自己发行的权益性证券对外出资 ，既不存在禁止性规定
，也不存在不可逾越的障碍，具体方法就是准备与换股价值等额的现金 ，如先由甲公司向乙公司投资
，再由乙公司向甲公司投资。

2.主体资格认定 。为叙述方便，本文参照《管理办法》的规范 ，将换股涉及的各方作如下定位：（1）凡以股权换股权不涉及自己股份的企业，应认定为投资企业；（2）凡以自己发行权益性证券为对价
，取得对方原持有的股权的企业，应认定为被投资单位；（3）投资企业用于换股的股权发行单位 ，则为股权公司；（4）如果换股双方支付的对价中都不涉及自己发行的股份
，则均按投资企业进行处理
。

二
、一般换股的账务处理

（一）投资企业的账务处理

一般换股，应按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定进行账务处理：按换入股权的约定价格或公允价值 ，借记“长期股权投资 ”（成本法）、“长期股权投资——成本
”（权益法） 、“可供出售金融资产——成本”等科目
，按换出股权的账面价值，贷记“长期股权投资 ”（成本法）科目 ，贷（或借）记“长期股权投资——成本
、损益调整、其他权益变动
” 、“可供出售金融资产——成本
、公允价值变动”科目
，按支付的相关税费，贷记“银行存款 ”等科目 ，按其差额
，贷记或借记“投资收益”科目。

（二）被投资单位的账务处理

按换入股权协议作价或公允价值，借记“长期股权投资
”或“长期股权投资——成本”、“可供出售金融资产——成本 ”等科目 ，按定向发行用于换股的股票面值总额或约定计入实收资本的金额，贷记“股本
”或“实收资本”科目
，按其差额，贷记“资本公积（股本溢价或资本溢价） ”科目；如果为借方差额 ，则依次借记“资本公积（股本溢价或资本溢价）
”盈余公积“ 、”利润分配——未分配利润“科目 。

本文中
，“依次借记…… ”的含义是：（1）在“资本公积（股本溢价或资本溢价）
”、“盈余公积”几个科目中，前一个科目未冲减完 ，不冲减后—个科目；（2）“资本公积（股本溢价或资本溢价） ”
、“盈余公积
”均以其余额冲减完为限
，不足部分不论多少，全部借记“利润分配——未分配利润”科目
。

三、换股形成同一控制下控股合并的账务处理

（一）投资企业（合并方）的账务处理

按合并日投资企业取得被合并企业（指股权公司 ，下同）所有者权益账面价值份额
，借记“长期股权投资 ”科目，按换出股权的账面价值 ，贷记“长期股权投资”科目
，贷（或借）记“长期股权投资——成本 、损益调整
、其他权益变动
”、“可供出售金融资产——成本 、公允价值变动”等科目，按其差额 ，或贷记“资本公积（股本溢价或资本溢价） ”科目；或依次借记“资本公积（股本溢价或资本溢价）
”
、“盈余公积”、“利润分配——未分配利润 ”科目。

（二）被投资单位（被合并方）的账务处理

1.确认换股：按换入股权在换出方原账面价值，借记“长期股权投资
” 、“长期股权投资——成本”
、“可供出售金融资产——成本 ”等科目
，按发行股票的面值总额或约定计入实收资本的金额，贷记“股本
”或“实收资本”科目 ，按其差额
，或贷记“资本公积（股本溢价或资本溢价） ”科目，或依次借记“资本公积（股本溢价或资本溢价）
”、“盈余公积” 、“利润分配——未分配利润 ”科目 。

2.注销库存股：如果被投资企业以库存股代替发行新股票作为换入股权对价 ，上述分录中确认新增股本的部分应改为：“按付出库存股的账面成本
，贷记‘库存股’科目”
。

四
、换股形成非同一控制下的企业合并的账务处理

（一）投资企业（购买方）的账务处理

按换出股权的公允价值，借记“长期股权投资
”科目 ，按换出股权的账面价值
，贷记“长期股权投资”科目，贷（或借）记“长期股权投资——成本、损益调整 、其他权益变动 ”、“可供出售金融资产——成本
、公允价值变动
”科目 ，按换出股权公允价值与其账面价值的差额
，贷记或借记营业外收支科目。

（二）被投资单位（被购买方）的账务处理

1.确认换股：按换入股权的公允价值，借记“长期股权投资”、“长期股权投资——成本 ” 、“可供出售金融资产——成本
”科目 ，按定向发行用于换股的股票面值总额或约定计入实收资本的金额，贷记“股本”或“实收资本 ”科目
，按其差额，或贷记“资本公积（股本溢价或资本溢价）
”科目 ，或依次借记“资本公积（股本溢价或资本溢价）”
、“盈余公积 ”、“利润分配——未分配利润
”科目 。

2.注销库存股：如果以支付库存股代替新发行股票
，上述分录中贷记“股本”的部分应改为：“按付出库存股的账面成本，贷记‘库存股’科目 ”
。

五 、吸收合并中换股的账务处理

吸收合并中的换股 ，与以上其他几种换股方式的目的不同
、一般换股和控股合并、反向购买
，相关各方换入股权均用于持有，而吸收合并中的换股 ，换入股权用于注销。因此账务处理不涉及股权的增加（换入）
，而应为：（1）确认吸收合并：按取得被合并方（或被购买方，下同）资产的账面价值（同一控制下的企业合并 ，下同）或公允价值（非同一控制下的企业合并
，下同），借记有关资产科目 ，按接收被合并方负债的账面价值或公允价值，贷记有关负债科目
，按其差额，贷记“资本公积（股本溢价或资本溢价）”科目；（2）换股：接收到被合并方股东交付的被合并方股票或出资证明书和合并协议约定价格计算的应支付的本公司股票面值总额或约定计入实收资本的金额 ，依次借记“资本公积（股本溢价或资本溢价）
” 、“盈余公积”
、“利润分配——未分配利润 ”科目
，贷记“股本
”或“实收资本”科目；（3）注销库存股：如果合并方以支付库存股代替发行股票，则按付出库存股的账面成本 ，依次借记“资本公积（股本溢价） ”、“盈余公积
” 、“利润分配——未分配利润”科目
，贷记“库存股 ”科目 。

六
、换股形成反向购买的会计处理

当一个企业作为投资企业购买另一个企业（被投资单位）的控制权时，由于其以自己发行的权益性证券为对价 ，购买的结果又造成自己的控制权反被其购买的企业的原母公司所购买
，这一种购买行为在国际会计准则和我国会计准则体系中都称为反向购买。反向购买是换股合并的特殊处理形式
。而特殊是指：（1）换股后被投资单位必须成为投资企业的子公司；（2）换股后股权公司必须成为被投资单位的子公司；（3）反向购买的购买日合并财务报表（以下简称合并报表），则专指购买日被投资单位与其子公司（股权公司）为一个集团 ，由被投资单位编制的合并报表。

按照《财政部会计司关于非上市公司购买上市公司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号复函）的规定
，对于通过换股“借壳上市
”时上市公司已不具有投入、产出机制的反向购买，采用权益结合法（即参照同一控制下的企业合并）进行会计处理；通过换股“借壳上市”时上市公司具备投入 、产出机制的反向购买 ，则采用购买法（即参照非同一控制下的企业合并）进行会计处理 。其重要不同点在于，反向购买并按上述方法确认换股和进行企业合并的账务处理后
，被投资单位作为股权公司的母公司，编制母子公司合并报表时应体现反向原则
。这反向原则贯彻在一个“虚拟 ”（假定）、六个“换位
”中。

一个“虚拟” ，是指编制合并报表抵销分录时
，首先假定法律上的子公司（即本文中的股权公司）如果以发行股份的方式为获取在合并后报告主体的持股比例，应向法律上的母公司（即本文中被投资单位）的股东发行股份的数量和股份的公允价值 ，而将这一公允价值作为子公司的“虚拟 ”合并成本
，据以编制调整抵销分录并记入合并报表工作底稿 。

六个“换位”，是指在编制购买日合并报表时 ，正常合并报表时应抵销
、应保留的项目以及合并报表中资产、负债的计量
，母公司与子公司之间有六处“调换位置
”
。这六处“调换位置”，是指（1）子公司的资产 、负债应以其在合并前的账面价值进行确认和计量；（2）合并报表中留存收益应当反映子公司在合并前的留存收益余额 ，母公司的股东权益项目应予抵销；（3）合并报表中权益工具金额应当反映子公司发行在外的股份加上“虚拟 ”发行的股份扣除子公司少数股东股份后的面值总额：（4）合并报表中母公司的资产
、负债
，应以购买日确定的公允价值计量，子公司“虚拟
”合并成本与购买日“虚拟”取得可辨认净资产公允价值的差额 ，确认为商誉或当期收益；（5）合并报表的比较信息为子公司的前期报表金额；（6）合并报表子公司的少数股东权益应分离出单独列示，母公司不列示少数股东权益。

另应说明的是：（1）反向购买中抵销母公司权益项目时
，其对应项目即应抵销的长期股权投资，包括母、子公司调整后的全部余额；（2）反向购买中将子公司少数股东权益分享单列 ，应以合并前的持股比例和金额计算 。

七 、其他

为避免重复叙述
，以上各种换股方式下共有的账务处理，在各部分内容中均未叙述 ，这是指：

（一）股权公司确认股权过户时的账务处理

股权公司确认股权过户时
，应接应过户股份，借记“股本（出让方） ”或“实收资本（出让方）
”科目 ，贷记“股本（受让方）”或“实收资本（受让方） ”科目
。如果交换的股权均为无记名股票
，则股权公司无须作股权过户的账务处理。

（二）股权价款中包含的应收股利

换入
、换出股权的价款中，如果包含已宣布但尚束发放的现金股利（或利润） ，则编制换股分录时
，应将其放在与其相应的长期股权投资的发生额相同方向单独列出，不计入换入、换出股权的账面价值 、公允价值或人账价值 。

（三）减值准备

换出股权如果已提减值准备 ，转销换出股权时减值准备也应同时转销，分录后部“按其差额
”的“差额”也应作相应变动
。

（四）公允价值变动损益

原作为可出售金融资产核算的换出股权
，其计入资本公积的公允价值变动损益净额应在换股时转出，计入投资收益或营业外收支。

（五）补价

换股过程中 ，有可能伴有补价行为
，有补价时，可参照《企业会计准划第7号——非货币性资产交换》（以下简称《会计准则第7号》规定的原则处理 。

《会计准则第7号》第八条规定 ，企业在按照公允价值和应支付的相关税费作为换入资产成本的情况下
，发生补价的，应当分别按下列情况处理：支付补价的 ，换入资产成本与换出资产账面价值加支付补价
、应支付的相关税费之和的差额
，应当计入当期损益。收到补价的，换入资产成本加收到补价之和与换出资产账面价值加应支付的相关税费之和的差额 ，应当计入当期损益
。

《会计准则第7号》第九条规定
，企业在按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产成本的情况下，发生补价的 ，应当分别按下列情况处理：支付补价的，应当以换出资产的账面价值
，加上支付的补价和应支付的相关税费，作为换入资产的成本 ，不确认损益。收到补价的
，应当以换出资产的账面价值，减去收到的补价并加上应支付的相关税费 ，作为换入资产的成本
，不确认损益 。

（六）换股费用

《企业会计准则第20号——企业合并》和《企业会计准则解释第4号》（财会[2010]15号）规定，换股过程中 ，投资企业为换股支付的审计、评估 、法律咨询等费用
，被投资单位支付的验资
、增资变更登记等费用，股权公司支付股东变更登记等费用 ，均计入相关各方当期损益（管理费用）
。

（七）发行股份费用

按照企业《企业会计准则解释第4号》的规定
，购买方作为合并对价发行的权益性证券的交易费用，应当计入权益性证券的初始确认金额。笔者认为应如此解读这项规定：发行权益性证券支付的手续费、佣金等直接费用 ，应从发行该项权益性证券的股本溢价或资本溢价中列支，不足部分
，再依次借记其余“资本公积（股本溢价或资本溢价） ” 、“盈余公积
”、“利润分配——未分配利润”科目 。

名不见经传的安联汇金与大悦城合作成立了数家项目公司，部分项目公司即将进入结算或者结算初期 ，安联汇金又选择提前退出将利润留给了大悦城
。

由于疫情原因
，拥有多个购物中心的大悦城（000031.SZ）受到的影响要大于一般房企，这对去化本就不佳的公司来讲 ，可以说是雪上加霜。

2019年
，大悦城不惜大幅增加借贷
、加大拿地力度，以期朝着千亿目标大踏步前进 。但截至2020年上半年 ，公司的签约销售明显负增长
，表现弱于行业百强平均水平
。

不过，凭借着少数股东权益的大幅增长 ，大悦城还是实现了净负债率的快速下降。截至2019年年底
，大悦城少数股东权益已经超过230亿元并且反超了归母权益 。但纵观近几年年报，与归母净利润相比 ，大悦城的少数股东盈利多数时间都难以匹配其投入力度
。

在大悦城的合作方中，信托公司、私募基金等一众金融 、类金融机构纷纷登场
，随后又在项目后期提前退出。那么，投入以亿为单位的合作方回报在哪里呢？

在众多的合作方中 ，一家名为安联汇金资产管理有限公司（下称“安联汇金 ”）的私募基金公司浮出水面
，这家私募与大悦城成立了数家项目公司，又不断退出项目公司 ，这似乎成了大悦城的一个隐蔽的资金平台 。截至发稿
，大悦城并没有回复《证券市场周刊》的采访。

少数股东扛鼎净负债率

大悦城日前的业绩预告披露，公司预计2020年上半年归属母公司股东的净利润约为4.5亿元-6.5亿元 ，同比下降65%-76%
。

即便业绩大幅下降
，大悦城的净负债率有了较为明显的改观。Wind统计显示，2019年年末 ，公司的净负债率为97.65%
，2020年一季度末略有上涨为105.97%，与2018年年末的171.18%相比降幅明显 。

重组成功等原因是大悦城净负债率大幅走低的直接原因
。大悦城的前身是中粮地产 ，2019年，中粮地产通过发行股份收购了大悦城地产
，公司成为中粮集团旗下住宅与商业地产一体化公司；此外，公司还配套募资24.26亿元 ，是2018年以来A股房地产股权融资成功足额发行的唯一案例。

重组完成后的2019年
，大悦城就实现了净负债率的大幅下降 。净负债率一般是指“（有息负债-现金）/所有者权益”
。因此，若想保持稳定下降的净负债率 ，就要在这些主要指标上下功夫
，比如在有息负债增加的同时，公司现金就要以更大幅度增加 ，同时所有者权益也保持相应的增长。

2019年年末
，大悦城的所有者权益合计为425.41亿元，其中少数股东权益为231.3亿元 ，归母权益为194.11亿元 。也就是说
，大悦城的少数股东权益已经超过了公司的归母权益，在少数股东权益的大力“支持
”下 ，公司所有者权益自然不断放大，保证了公司净负债率“分母”的增长
。

在重组之前即中粮地产阶段
，上市公司的少数股东权益也不低。年报显示，2015-2018年年末 ，彼时的中粮地产少数股东权益为51.07亿元
、53.95亿元、51.14亿元和58.99亿元
，同期的归母权益为59.79亿元 、58.92亿元
、66.3亿元和78.61亿元，公司的少数股东权益虽不及归母权益 ，但相差并不大 。

虽然少数股东权益规模不小
，但大悦城的少数股东并没有分享到与之相匹配的净利润
。2015-2019年，上市公司的少数股东损益分别为2.79亿元、6.13亿元 、7.9亿元
、6.16亿元和13.27亿元 ，同期公司归母净利润分别为7.22亿元、7.2亿元 、9.45亿元
、13.89亿元和23.78亿元。

由此
，大悦城的少数股东在2015-2019年的净资产收益率（平均）分别为5.46%、11.36% 、15.45%、10.46%和5.74%，上市公司分别为12.07%
、12.13%、15.1% 、19.17%和17.44% 。

除了在2016年和2017年相仿 ，上市公司少数股东的净资产收益率远低于公司归母权益的收益率。

理论上讲
，少数股东的净资产收益率与母公司不应悬殊，比如万科
、金地等少数股东的净资产收益率就与母公司相差无几
。如果少数股东的净资产收益率远低于母公司股东的净资产收益率 ，这说明少数股东吃了亏，反之则是占了便宜。

大悦城是否存在通过少数股东权益进行利润操纵就只有公司知道了
，从公司少数股东的收益率来看，这是否又是房企惯用的明股实债把戏呢？

安联汇金浮出水面

北京稻香四季房地产开发有限公司（下称“北京稻香四季 ”）是大悦城2019年新增加的一家子公司 。这一年的6月 ，大悦城与五矿信托签署协议
，公司以10.77亿元收购了北京稻香四季49.91%的股权，收购后大悦城将持有稻香四季 99.82%股权 ，从而将该公司纳入合并范围
，之前北京稻香四季是大悦城的合营企业
。

北京稻香四季主要负责开发北京房山区的中粮京西祥云项目。根据公告，项目于2016年开工 ，预计于2019年完工 。

从2016年开工直至2018年
，由于中粮京西祥云项目处于建设预售期，项目还不能为报表贡献盈利
。北京稻香四季在此期间的收入基本可以忽略不计 ，盈利则完全亏损
，2016年亏损近600万元，2017年和2018年亏损进一步放大至约8000万元和5000万元。

五矿信托正是在2016年年底入股北京稻香四季 。彼时的公告显示 ，五矿信托向北京稻香四季增资8.13亿元取得项目公司49.91%的股权
。

到2019年6月大悦城收购五矿信托所持股份，两年半左右的时间
，五矿信托虽然没有获得项目的盈利但股权退出时收获了2.64亿元的溢价，回报达到32.47% ，即使年化收益后也取得了不错的投入产出比。

但与大悦城的回报相比
，五矿信托就明显落后了 。五矿信托退出后，中粮京西祥云项目立刻成为大悦城的主要营收来源之一
。2019年年报显示 ，京西祥云以42.41亿元成为大悦城营收项目的第二名。

之前3年
，北京稻香四季基本没有任何收入，在中粮京西祥云开始贡献营收后 ，北京稻香四季迅速成为大悦城的利润源泉之一
，大悦城是在2019年6月购买五矿信托所持股份，从而持有北京稻香四季99.82%股份的 ，收购后的下半年
，北京稻香四季实现收入42.41亿元，净利润5.7亿元 。

2019年 ，大悦城净利润37.05亿元，北京稻香四季用了半年时间就贡献了公司盈利的15%以上。

2019年年报显示
，北京京西祥云的总投入接近73亿元，这意味着逾42亿元的收入并非京西祥云的全部收入 ，已经完工的该项目2020年有望为大悦城继续贡献不菲的盈利
。

五矿信托持股超过两年半时间
，北京稻香四季基本零收入，盈利大幅亏损 ，该信托刚刚退出持股
，项目公司的收入和利润如同潮水一样涌向大悦城。

提前退出的五矿信托看似获得了30%以上的溢价回报，不过这也许不是全部 。五矿信托官网显示 ，在入股北京稻香四季时
，公司发起设立了“五矿信托中粮北京1号股权投资集合资金信托计划
”，募资8.55亿元用于投资北京稻香四季不超过50%股权
。

在之后的2017年上半年 ，五矿信托又相继发行了中粮北京1号股权投资集合资金信托计划二、三 、四期
，分别募资5亿元
、1.4亿元和120万元，合计6.4亿元募资的收益又该如何体现呢？

与五矿信托相比 ，安联汇金和大悦城的合作绝非偶然，这家名不见经传的私募基金与大悦城成立了数家项目公司
，持股许久后待项目后期又陆续退出。在开发期间项目公司由大悦城与信托、私募等合作方共同持有，待建设行将结束时 ，大悦城又从合作方手中收购其所持股份
，即将到手的利润留在了自己手中 。

在2019年，与北京稻香四季一样纳入大悦城附属体系的是苏州工业园区悦金房地产有限公司（下称“苏州悦金”）
。2019年5月 ，大悦城以1.59亿元从深圳稳赢圆鑫投资合伙企业（有限合伙）（下称“深圳稳赢圆鑫 ”）收购50%股份
，苏州悦金变为公司100%附属公司。

虽然总额不大，苏州悦金还是为大悦城在2019年贡献了6117万元的净利润 。在2017年和2018年 ，苏州悦金在长期股权投资项下贡献的投资收益是亏损的
。

天眼查显示
，2017年12月，深圳稳赢圆鑫获得苏州悦金50%股权的出资额是1.5亿元。这就是说 ，持股一年半左右
，这家私募换回来875万元的收益，收益率仅有5.83% ，年化收益率不到4%，甚至不如收益优秀的一年期理财产品 。

深圳稳赢圆鑫99%的出资人是安联汇金
，这家私募基金的股东是两名自然人，即分别持股50%的高瑛和顾黎琳 ，二者分别出资2500万元
。

时间回溯至2017年3月
，彼时的中粮地产公告，公司与深圳稳赢圆鑫 、深圳创富汇恒投资合伙企业(有限合伙)分别成立了苏州悦金
、杭州良悦置业有限公司 ，两家合作方背后99%的出资人都是安联汇金。

中粮祥云置业（苏州）有限公司如今更名为大悦城控股集团苏南有限公司
，该公司原本大悦城持有51%、深圳汇金贰号投资合伙企业（有限合伙）（下称“汇金贰号
”）持有剩余49% 。

2015年年底，两家股东成立这家项目公司主要负责开发苏州祥云国际项目。大悦城2019年半年报显示 ，2019年1月
，大悦城与汇金贰号签订了股权转让协议，公司以5.76亿元收购汇金贰号持有的49%股权 ，从而将项目公司100%控股
。

大悦城年报显示
，2018年，苏州中粮祥云国际刚刚确认了13.88亿元的营收 ，2019年年初合作方汇金贰号就退出了，这一年项目继续为大悦城贡献了15.96亿元的收入
，但这一切与汇金贰号已经无关了。

汇金贰号的股东名单中仍然出现了安联汇金，与之类似的是重庆华悦锦合实业有限公司 ，2019年大悦城收购了这家公司剩余50%股份
，持股由50%变为100%，年报公布的购买成本是1.49亿元 ，退出的股东是深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙）
，其99%的股份也是由安联汇金持有 。重庆华悦锦合实业有限公司这家项目公司是由上述两名股东2017年8月合作成立的，主要负责重庆鸿云项目 ，两年多之后的2019年11月底私募基金退出
，项目收益至此与其无关
。

上述4家项目公司全由大悦城与安联汇金合作成立。除了这些曾经的旧相识之外，安联汇金也有和大悦城合作继续存在仍未退出的项目公司 ，比如成都鹏鼎置业有限责任公司 、成都沅锦悦蓉置业有限公司
、成都大悦西川置业有限公司、成都中粮美悦置业有限公司和深圳市锦峰城房地产开发有限公司 、深圳中益长昌投资有限公司等 。

安联汇金的官网介绍
，公司成立于2013年，主要开展房地产综合金融业务、特定客户资产管理业务
、私募股权投资（PE）等金融服务 ，在公司的房地产项目中，杭州良渚项目、中粮祥云（苏州）项目 、重庆蟠龙欣城项目等是与中粮合作
。

对于开发商而言
，拿地与融资同样重要。通过与房地产基金的合作，房企可以借助 社会 资金增加公司资金来源的灵活性 ，而且合作形式上以股权为主
，在增加融资的同时，还可以降低企业杠杆 ，从而实现公司利益最大化 。

不过
，这些合作方并没有坚持到最后，在项目建设后期或者项目竣工进入结算或者结算中途 ，信托
、私募等合作方纷纷提前退出
，将项目结算的全部或者部分净利润留给了上市公司，合作方通过股权溢价、分红等方式获利了结
。

这看似股权 、实则上市公司承担回购或者其他使合作方提前退出方式的合作更像是一种债权。

安信证券指出 ，合作开发本质是将项目层面上的债权融资转换成股权融资
，此时往往伴随着明股实债的产生 。这种融资通常以房企与投资方成立子公司或合联营公司的方式来操作，融资以权益形式存在 ，通过隐藏负债
、增加权益来降低财务杠杆，合作方以回购、第三方收购 、定期分红等形式获得固定收益
。

为了维持与合作方的股权合作
，有时候大悦城甚至需要为对方提供资金支持，以使对方能够实现同比例增资。实际上 ，最终的出资人就是大悦城
，那么，这样的股权合作还是真正意义上的股权合作吗？

财务资助不手软

安联汇金能够与大悦城成立无数家项目公司进行合作 ，凭借的是公司能够发行的数个私募产品 。即便如此
，安联汇金还是无法满足全部的资金需求，在这样的情况下 ，大悦城开始“资助”对方以稳定合作关系。

2020年4月底
，大悦城公布2019年股东大会提案
。除了年报
、分红等常规提案外，审议对外提供财务资助的提案所占篇幅最重 ，大悦城及控股子公司计划对外提供32项财务资助
，金额合计298.1亿元。

获得大悦城财务资助的对象既有公司的合营或联营企业，也有控股子公司的其他少数股东 。其中 ，属于控股子公司其他少数股东的有15家，这15家控股子公司的其他少数股东合计将有望获得52.6亿元的财务资助
。

作为联营或者合营企业
，由于业务需要，大悦城按照出资比例提供资金支持无可厚非 ，但是财务资助的对象进一步扩展至少数股东理由就有些牵强了。大悦城引入的部分少数股东在向项目公司提供资金的同时
，又获得上市公司的反向财务资助，央企的低成本资金就这样流向了体外 。

在有望获得财务资助的少数股东中 ，深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（下称“汇金壹号 ”）获得的财务资助金额是8亿元
，是金额较大的一笔
。汇金壹号持有深圳市锦峰城房地产开发有限公司（下称“锦峰城
”）49%的股权。

在原来的主要出资人汇添富资本管理有限公司退出后，安联汇金是汇金壹号95.24%的持股人 。

根据资助公告 ，汇金壹号的普通合伙人（GP）为安联汇金
，有限合伙人（LP）为向特定对象募集资金
。不出意外的话，前述安联汇金通过各个私募基金与大悦城合作的项目公司也是如此 ，安联汇金作为普通合伙人
，募集有限合伙人的资金参与大悦城楼盘项目的开发。

在此之前的2018年，除了安联汇金获得了8亿元的财务资助之外 ，安联汇金成立的另外一只私募基金-深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙）也获得了财务资助，金额为2亿元 。

安联汇金成立数家私募基金与大悦城合作开发旗下项目
，同时大悦城或其控股公司又通过财务资助的形式将一部分低成本资金回流给了对方，安联汇金就有了更充足的资金进一步扩张业务了
。

对外提供财务资助已经成为大悦城的传统了。2018年股东大会提案显示 ，大悦城及控股子公司拟对参股公司以及控股子公司少数股东提供财务资助共36笔
，金额合计346.95亿元，2017年金额则是343.2亿元 。

大悦城2019年年报显示 ，公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额为4.82亿元
，而公司及各子公司计提的关联方资金拆借计提的利息收入合计金 额13.65亿元。

大悦城向关联方提供资金固然可以获得利息回报，但公司最主要的收入还是要仰仗房地产开发项目的销售
。

为了实现千亿元的签约销售目标 ，大悦城加大了拿地的力度
，但在疫情的影响下，公司销售降幅明显。不仅如此 ，大悦城的存量项目去化并不理想
，截至2019年年末，积压的开发产品超过140亿元 。

存货积压

由于意外的疫情影响 ，房企销售都不约而同地受到了影响
。根据国家统计局公布的数据，2020年上半年
，全国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%；商品房销售额66895亿元 ，下降5.4%。

其中
，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28% ，商业营业用房销售额下降25.5%
，坚持“持有商业与住宅开发”的大悦城受到的影响更为明显 。

2020年上半年业绩大幅下降，大悦城给出的理由是疫情影响下购物中心和酒店收入都同比减少 ，同时上半年开发业务结算收入减少
，公司业绩大幅下降
。

对此，中信证券指出 ，全年而言
，大悦城主要业绩来源为开发项目结算，购物中心贡献利润不足25%；此外非经常性损益和结算节奏的影响 ，2019年上半年，公司业绩基数较高
，造成本期同比降幅明显。

除了报表盈利大幅下降外，大悦城的签约销售同样下降明显 。

根据克尔瑞数据 ，2020年上半年
，大悦城实现签约收入311.3亿元，公司上一年同期销售额为360.3亿元 ，即上半年公司签约销售下降了15.74%；上半年
，百强房企销售业绩同比下降了2.7%，大悦城远远落后于百强房企的平均水平
。

如果进一步延伸至公司权益销售的话 ，大悦城的降幅进一步增加。克而瑞显示
，2019年上半年，大悦城的权益销售为234.8亿元 ，2020年上半年下降至161.9亿元
，权益销售同比大幅下降了31.05%，降幅超过了三成 。

2019年 ，大悦城重组完成后，公司管理层喊出了3年后千亿的销售目标
，即2021年公司的目标是签约销售过千亿元
。

2019年，大悦城实现签约销售710.82亿元 ，如果没有疫情的影响
，公司完成这一目标似乎不是难事，但在疫情影响后 ，公司2020年能否实现正增长已经要打上一个问号了
，这意味着留给最后一年的任务陡然增加。

为了实现规模上的突破，重组后的大悦城加大了拿地的力度 。2019年 ，公司新增总计容面积约500万平方米
，土地总价款276.22亿元，大悦城的权益价款为148.12亿元 ，公司权益占比刚刚过半。

2020年上半年
，大悦城拿地的力度不但没有降速反而继续发力
。根据公司公告，大悦城上半年累计新增项目计容建筑面积合计273.48万平方米 ，较上年同期大幅增长了165%。

加速拿地伴随着销售去化放缓，这意味着公司沉淀资金在逐步加大 。不仅如此
，在存货中，大悦城的开发产品非常突出
。

2019年年末 ，大悦城存货中的开发产品为140.19亿元
，与年初的144.16亿元相比几乎没有任何改变。房企的开发产品一般是指已完工的楼盘项目，万科完工的开发产品金额虽然达到660.34亿元 ，但同期公司销售了6308.4亿元
，开发产品占比不过10%左右 。

大悦城2019年签约销售刚刚迈过700亿元，即开发产品占比占到了近20%
。销售遇冷下继续加速拿地、完工产品积压去化阻力重重 ，这意味着大悦城的资金运转效率将受到负面影响。

大悦城债券的评级机构指出
，2019年年末，公司有息债务增加至691.41亿元 ，2020年3月末有息债务进一步增加至791.37亿元
，净负债率上升至105.97%；公司整体负债经营程度仍较高，后续面临一定的债务偿还压力 。

关于“权益和资产怎么区别 ”这个话题的介绍 ，今天小编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！